SMM7月25日讯：受中央政治局会议重新定调楼市以及国务院常务会议日期审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》等利好消息的刺激，今日地产股开盘便集体拉升。板块方面，房地产服务、装修建材以及房地产开发等地产相关板块均走强。个股方面：截至10:16，荣盛发展、锦和商管、正源股份、皮阿诺、兔宝宝、迪马股份、金科股份、中南建设以及华远地产等多只股票均涨停。同样受此消息带动，黑色系期货也联动上涨。截至25日10:41，热卷主力涨2.47%，螺纹主力涨1.36%，铁矿石、不锈钢以及双焦等均出现上涨。
有分析人士表示：房地产板块的拉升主要是受中央政治局会议中关于适时调整优化房地产政策的利好消息带动，叠加“棚改2.0”的利好消息经过周末的发酵带动了地产板块出现了集体的走强。
中央政治局会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。机构普遍预计后续或加大力度支持房地产平稳健康发展。招商策略研究指出：房地产政策篇幅更大，政策端持续边际改善的可能性加大：相较于4月政治局会议，本次政治局会议应用了“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”的提法，或意味着对房地产的调控力度将继续边际改善。》点击查看详情
弘则研究首席宏观分析师章左昊曾在2023SMM湖北黑色金属产业论坛暨华中地区钢材供需交流会上表示：今年中国经济环比或呈“N”型。过去一年多的时间供给下滑幅度远大于需求，将使得今年进入被动去库周期，推动新房价格企稳反弹，今年一二季度或是这轮房价的底部。今年下半年到明年，地产投资有望筑底反弹。
钢材的需求和房地产行业密切相关。7月25日黑色系期货配合地产股的联袂拉升更是印证了这一点。SMM钢铁品目行研总监姚新颖在2023SMM湖北黑色金属产业论坛暨华中地区钢材供需交流会上对年中钢材市场运行逻辑作了详细地分析，并对后市进行了展望。中长期看，2023年钢材价格或呈两头高，中间低走势。2023年建筑行业用钢需求将呈现探底回升格局。
宏观面
中共中央政治局7月24日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险。
7月21日，国务院常务会议审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。
机构观点
就本次会议提及有关房地产方面的内容，多位地产专家从不同角度进行了深入的解读。在同策研究院研究总监宋红卫看来，本次政治局会议有四大看点。首先，调控模式的改变。房地产调控已经从增量市场调控模式，向存量市场调控思路转化。目前房地产市场的几个核心问题集中体现在存量市场，这里包括了房企既有的债务问题，还有保交楼、保交付等问题；以及住房总量已经饱和的局面下，未来要考虑如何盘活存量资产。其次，防风险是今年下半年房地产市场的核心任务。防风险是首先需要注意的问题，意味着“防”仍然是战略打法，因此，“大水漫灌”的可能性不高。中指院市场研究总监陈文静表示，在新的发展阶段，本次会议强调“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”，房地产政策的优化仍将以因城施策的方式推进，整体力度有望加大。》点击查看详情
根据会议通稿，结合近期与市场交流的体会，招商证券对中共中央政治局会议重点以及可能“超预期”的信息点进行解读。具体来说：1）会议召开时间有所提前 ；2）加大宏观政策调控力度 ；3）活跃资本市场，提振投资者信心 ；4）加快专项债券发行和使用 ；5）适时调整优化房地产政策 ；6）制定实施一揽子化债方案。总的来说，此次会议通稿的内容和措辞偏积极，后续在货币、财政、地产、资本市场等领域可能都会有政策落地。由于是中央级别的会议部署，政策的执行空间、落地效率可能与过去2个月不同，值得持续关注。其中，在防范风险部分，会议指出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求”。会议没有提及“房住不炒”，对于大部分地区来说，当前房地产相关的主要风险显然不在于“炒”。相对比较重要的是，会议要求在满足刚需和改善性需求的前提下调整优化房地产政策，可能意味着需求侧政策在下半年被赋予了更大的调整空间，部分“不适应新形势”的政策有可能适时退出。》点击查看详情
中金公司研报指出，7月24日政治局会议分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。本次会议肯定上半年经济运行态势，但也指出存在“新的困难挑战”。宏观政策逆周期调节与结构性政策并重。总体基调强调精准有力，货币政策方面增加对汇率的关注，而财政政策有望在稳增长和防风险方面综合发力，期待“一揽子化债方案”细节落地。房地产方面，会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，我们预计后续或加大力度支持房地产平稳健康发展。结构性政策在切实优化民企发展环境、产业数字化等领域也有积极部署。
中信证券分析师陈聪等人在近期报告《本轮城中村改造的承继和创新》中认为，本轮城中村改造和历史上的棚改，不同点多于相同点。本轮城中村改造在区域上，在主要工作方式上，在受益主体上都和历史上的棚改政策有比较大的区别。具体而言，在区域方面上，棚户区改造是针对全国的，其中尤以三四线城市为重点区域，本轮城中村改造则专门针对超大特大城市。相比棚改而言，本轮城中村改造的受益主体更聚焦，其受益时间更长。棚改本身推动了澎湃的建设需求，驱动了上下游的扩大再生产。城中村改造则要求“成熟一个推进一个，实施一项做成一项”。从短期拉动投资的角度，我们认为无论是房地产开发还是基础设施建设，本轮城中村改造的增量影响都将低于2015年前后。但从高质量发展的角度，我们预计这轮城中村改造能解决长期问题，并十分有利于具备资产综合运营能力的企业，及具备空间服务经验的企业。政策不仅驱动了一部分营建的机会，更诞生了大量运营服务的商机。》点击查看详情
浙商证券研报表示：城中村改造是城市更新的重要构成部分，本次国常会要求推进超大特大城中村改造并不完全属于增量政策，更多是对此前十四五城市更新目标框架下城中村改造相关内容的深化。浙商证券估算十四五期间全国平均每年城中村改造投资规模可能略低于1万亿。城中村改造与棚户区改造在推进原则上存在三大核心差异，即城中村改造推进区域更小，更聚焦于超大特大城市；城中村拆建比例更低；城中村货币化安置比例可能更低。综上来看，城中村改造对地产投资及销售的拉动作用可能明显低于棚户区改造。预计未来央国企将是城中村改造的投资主体，银行信贷是资金来源的核心发力点。
徽商期货研报指出：中共中央政治局会议强调，当前经济运行面临国内需求不足等挑战，因此需要积极扩大国内需求，发挥消费拉动经济增长的基础性作用。要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，加强逆周期调节和政策储备，适时调整优化房地产政策因城施策用好政策工具箱。
国金证券研报指出，2021年下半年以来，房地产市场持续下行，2023年一季度经历短暂“小阳春”后，二季度持续回落。在销售持续承压的背景下，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，在政治局会议定调“适时调整优化房地产政策”后，预计各地在需求端的宽松政策将持续发力，未来高能级城市支持置换改善需求、优化远郊限购等措施或有望出台落地。
