2010-2020年全国住房自有率略有下降，但仍高于美国和欧盟的水平，住房自有率较低的区域仍有房地产市场需求增长的广阔空间。中信证券认为，2020年已有超过10%的家庭居住在二手房中，未来二手房市场重要性将持续提升；而新市民和年轻人缺乏高质量的租赁用房，未来保障性租赁住房有广阔发展空间。

十年一次的研究机会

人口普查长卷为我们提供了研究我国住房自有率，保障性住房发展水平等涉及存量住房状况难得的机会。尽管按人查房的调查方式在精确度上不及按房查房，但相对住房自有率来说，仍然有参考价值。本篇报告主要分析我国存量房屋的来源结构，从住房自有率、保障性住房覆盖率和二手房市场三个维度透视我国当前的房地产市场。

住房自有率略有下降，自有商品房占比显著提升

2020年，我国住房自有率为73.0%，较之2010年74.9%的水平小幅下降。自有商品房率（含二手）则大幅上升14.8个百分点，达到59.8%，而居住在原公有住房、自建房、经济适用房的家庭占比则显著下降。更多居民住进商品房，不仅意味着全社会平均住房条件的提升，更意味着更多居民拥有完整产权、可供处置的不动产。当前，我国住房自有率仍然明显高于美国和欧盟的水平。

住房自有率的区域差异暗示房地产市场发展的区域潜力差异

2020年，黑龙江、河南和河北的住房自有率最高，西藏、广东和北京的住房自有率最低。2000至2020年，广东、浙江、福建的住房自有率下降最快，天津、江西和湖南的住房自有率上升最快。高住房自有率以及住房自有率下降较快的区域，可能存在房价上涨压力，但房地产市场消化供给的潜力也可能最大。低住房自有率，及住房自有率上升较快的区域，一般房价负担低，但房地产市场供给长期偏大的可能性也较大。

保障性住房建设持续提速，保障性租赁住房需求广阔

2020年，我国保障性住房覆盖率7.2%，较2000年提升了1.2个百分点。其中，租赁用保障房的占比提升，而产权类保障性住房则发展相对慢一些。在大量人口流入的城市和区域，新市民和年轻人缺乏高质量的租赁用房。我们相信未来保障性租赁住房有广阔发展空间。

二手房市场重要性持续提升

2010-2020年，居住于二手房中的家庭，占比从4.6%上升到10.1%。全国范围来看，吉林、黑龙江、辽宁、上海的二手房占房屋来源占比最高，分别达到22.6%、22.2%、20.0%和19.3%。我们相信，关于房屋换手交易的成交效率和安全，也将成为政策新的关注点。

风险因素：

人口普查所采用的问卷调查方式已经是我们所能取得的最好的数据来源，但仍可能存在和实际情况的偏差。