过去一年多，随着美联储不断加息，美国房地产市场陷入“深度冻结”状态。不仅买家离场观望，卖家也格外惜售。 摩根士丹利首席美国经济学家艾伦·赞特纳 （Ellen Zentner）近日表示，明年美国房地产市场的命运将发生转变。 赞特纳在最近的市场播客（BLOG）中表示， 住房负担能力的提高有望令今年基本上冻结的住房市场复苏 。 “我们预计明年上半年房屋销售仍将疲软，但下半年乃至2025年的房屋销售活动应该会有所回升，这主要是因为人们的负担能力将会改善。”她称。她还预测，明年房屋供应的增加也将推动这一转变。 过去一年随着抵押贷款利率飙升，不仅房屋买家，连卖家也在观望，这使得房屋市场上的库存一直偏紧。现有房主不愿出售房产，因为他们希望锁定多年前为买房融资时的低利率。 由于市场上二手房供应减少，新建房屋一直是新增供应量的主要来源。摩根士丹利预计，明年房屋建筑活动将更加强劲。 “随着库存增长抵消需求增长，房价应该会温和下跌。到2025年，随着利率降低，二手房销售应该也会出现增长。”赞特纳补充称。 美联储明年6月或开启降息周期 对美国房地产市场来说，今年是异常艰难的一年。受美国国债收益率飙升影响，今年10月份抵押贷款利率触及8%。 尽管住房贷款成本不断上升，但由于房屋供应紧张，房价仍然居高不下。 好消息是，近期美国抵押贷款利率有所下降，这是因为对美联储很快转向降息的希望导致国债收益率暴跌。 房地美上周三在一份声明中表示，30年期固定利率贷款平均利率为7.29%，低于此前一周的7.44%。连续四周的下跌给那些等待市场转向有利于自己方向的潜在购房者带来一丝希望。 赞特纳表示， 到2024年中期，随着通胀继续放缓，降息预期将成为现实 。 她预计，美联储将在明年6月份首次降息25个基点。9月份将再次降息25个基点。从2024年第四季度开始，美联储可能会在每次会议上都以同样的幅度降息，最终在2025年底将实际利率降至0.4%。

根据美国房地产经纪人协会周一公布的数据，美国1月签约待过户成屋销售指数较上个月增长8.1%至82.5，为2020年6月以来的最大增幅。这可能是例外情况，因为1月较低的抵押贷款利率有助于支撑需求。 不过，未经调整的合同签约量仍比2022年1月低22.4%。 虽然高借贷成本继续对美国的房地产行业构成挑战，但上个月抵押贷款利率下降推动了购房需求回升。降价也变得越来越普遍，有助于提高买家的负担能力。 抵押贷款利率已经开始回升，而美联储有意进一步提高利率，因此尚不清楚房地产市场何时会出现真正好转。 美国房地产经纪人协会首席经济学家Lawrence Yun在一份声明中表示：“房屋销售活动似乎在今年第一季度触底反弹，之后可能会进一步改善。” 1月所有四个地区的签约数量均有所增加，其中西部地区的增幅超过10%。Yun指出：“由于房价下跌，美国西部地区的增幅更大，而南部地区上升是由于就业增长强劲。” 上周公布的另一项数据显示，美国1月的二手房销量连续第12个月下降，延续创纪录的跌幅。尽管如此，月度销量的下降速度已经变得缓和。

随着因疫情带来的繁荣的消退，美国房地产市场的价值出现了2008年以来的最大缩水。根据房地产经纪公司Redfin的数据，美国房屋总价值在去年6月达到47.7万亿美元的峰值后，在2022年下半年下降了2.3万亿美元，即4.9%。 已经面临创纪录通胀的购房者还受到抵押贷款利率上升的打击，去年该利率翻了一番多。上个月美国房屋销售价格中值为383249美元，低于去年5月433133美元的峰值。 Redfin经济研究负责人Chen Zhao表示，美国房地产市场的价值有所下降，但大多数业主仍将从疫情推动的房地产繁荣中获得丰厚回报。美国的房屋总价值仍比2020年2月高出约13万亿美元。 可以肯定的是，美国的房价并没有崩溃，去年12月的房屋总价值仍比前一年同期高出6.5%。 数据显示，房价跌幅最大的是旧金山和纽约等高房价城市，而其他城市的买家仍然获得了投资回报，尤其是在佛罗里达州。在该州的迈阿密尤其如此，其12月份的房屋总价值同比激增20%至4685亿美元，是顶级都会区中年度增幅最大的。 随着科技工作者搬到生活成本更低的地方，旧金山的房屋总价值在12月同比下跌6.7%，在美国所有主要都会区中的跌幅排第一。位居其后的是奥克兰和圣何塞，分别下跌4.5%和3.2%。纽约和西雅图等城市的房屋总价值也出现了下降。

Realty Income将于2月21日(周二)美股盘后公布第四季度业绩。分析师预计该公司四季度的每股营运现金流为0.99美元，同比上升57.5%;营收为8.4057亿美元，同比增长30.7%。 美国第四季度零售房地产市场依然表现良好，零售租金要价和零售可用性租金都保持在高位，从而使Realty Income等REITs受益。 去年12月的最后一周，Realty Income以约8.94亿美元的现金从CIM Real Estate Finance Trust公司收购了单一租户和工业地产。该公司总裁兼首席执行官Sumit Roy表示，预计该交易将于2023年第一季度完成，它将在杠杆中性的基础上立即增加收益。 来自销售基本商品和服务的多元化租户群体带来了稳定的租金收入，房地产质量和审慎的收购承销也帮助该公司保持了较高的入住率。 在过去3个月中，每股营运现金流估计值向上修正1次，向下修正0次，营收预测有2次向上修正和1次向下修正。 上周，Realty Income将月度股息提高了2.4%。该公司的远期股息收益率为1.54%，而5年增长率为3.8%。 在关注该股票的19位华尔街分析师中，有10位给予“持有”评级，5位给予“买入”评级。