美国住宅市场正遭遇高利率冲击，销售与建设活动同步降温，而华尔街可能低估了这场调整的持续性。 美国全国房地产经纪人协会（NAR）数据显示， 9月成屋待售合同签约量环比下降7.3%，远超经济学家预期的0.5%降幅，指数降至66.0，创该系列数据有记录以来最低水平，同比下降11.3%。 与此同时，新屋开工量下降5.2%，独栋住宅建筑许可证降至2023年以来最低水平，10月抵押贷款购房申请也持续走低。 融资成本是楼市承压的重要原因。10年期美债收益率年内累计上行约120个基点，一度触及5.34%，30年期抵押贷款利率则升至7.40%左右。即使近期房贷利率有所回落，购房需求依然疲软。 更值得警惕的是，推高房贷成本的不只是美联储的政策利率，还有财政赤字与债券市场定价带来的长端利率压力。 这意味着，即使未来美联储转向降息，房贷成本也未必同步下降，美国楼市的低迷可能比市场预期持续更久。 销售与开工同步走弱，楼市寒意蔓延美国 9月成屋待售合同签约量大幅下滑，并非局部市场的个别现象。西部签约量环比下降9.2%，南部下降8.2%，中西部下降6.5%，东北部下降4.2%，四大区域全线下跌。 待售合同签约通常领先最终成交一至两个月，因此，9月的下滑预示未来数月成屋销售仍将承压。新屋开工与建筑许可同步走弱，则说明疲软不仅体现在购房需求端，也开始影响住宅建设活动。 高利率还加剧了买卖双方的僵持。 潜在买家需要承担更高的月供，住房可负担性进一步恶化；已经锁定低息房贷的业主则不愿轻易出售房产，以免换房后承担更高的融资成本。 买家入市意愿下降、业主挂牌动力不足，最终共同压低市场交易量。 长端利率受财政压力牵引，降息未必能降低房贷成本 美联储9月将联邦基金利率目标区间上调25个基点至3.75%—4.00%，进一步收紧货币政策。与此同时，长期国债收益率与房贷利率的走势还受到通胀预期、国债供给和期限溢价等因素影响，不能简单地根据美联储的政策动作判断。 期限溢价上升是长端利率面临的潜在压力之一。当投资者担忧财政赤字扩大、长期国债供给增加或通胀风险上升时，往往会要求更高的收益率来补偿持有长期债券的风险。 这意味着，即使美联储未来转向降息，长期国债收益率也未必同步下行，房贷利率因此可能继续维持高位。 2024年的市场表现提供了一个参考。当年9月，美联储启动降息周期，首次降息50个基点，随后又于11月和12月分别降息。但降息并未带来长期融资成本持续下降：10年期美债收益率在此后数月反而明显上升，30年期房贷利率也重新突破7%。这一经历说明，政策利率下调与长期借贷成本下降之间并不存在必然联系。 对当前美国楼市而言，关键不在于美联储何时开始降息，而在于长期收益率能否回落。 若通胀压力与财政融资需求持续推高长端利率，那么即便未来货币政策转向宽松，购房者也未必能明显减轻融资成本，楼市复苏仍将受到制约。 不似2008年金融危机，但楼市冻结可能持续更久 当前美国楼市的疲软，并不意味着必然重演2008年金融危机。与当年不同，许多现有业主此前已锁定较低的房贷利率，月供压力相对可控；与此同时，房屋净值较高、止赎和困境出售占比较低，也降低了大规模被迫抛售的风险。NAR数据显示，9月止赎及卖空房产合计仅占成屋销售的2%。 但没有大规模抛售，并不代表市场能够迅速复苏。 持有约3%利率房贷的业主不愿出售，潜在买家又难以承受7.4%左右的贷款利率，双方都缺乏足够的交易动力。结果可能是成交量持续低迷，而非房价立即大幅下跌。 对投资者而言，更深层的风险在于长期融资成本对整个经济的影响。如果财政融资压力持续推高长端收益率，企业借贷成本、股票估值以及其他依赖长期贴现率的资产也可能承压。 美国楼市所暴露的问题，不仅是住房可负担性恶化，更是美联储对长期融资成本的影响存在边界。 当高房贷利率与低交易流动性相互强化，即使金融体系没有爆发系统性危机，住宅市场也可能经历漫长的调整期。对华尔街而言，值得警惕的不是楼市是否会立即崩盘，而是高融资成本对住房需求、建设活动及整体经济的拖累，可能比市场预期更持久。

过去一年多，随着美联储不断加息，美国房地产市场陷入“深度冻结”状态。不仅买家离场观望，卖家也格外惜售。 摩根士丹利首席美国经济学家艾伦·赞特纳 （Ellen Zentner）近日表示，明年美国房地产市场的命运将发生转变。 赞特纳在最近的市场播客（BLOG）中表示， 住房负担能力的提高有望令今年基本上冻结的住房市场复苏 。 “我们预计明年上半年房屋销售仍将疲软，但下半年乃至2025年的房屋销售活动应该会有所回升，这主要是因为人们的负担能力将会改善。”她称。她还预测，明年房屋供应的增加也将推动这一转变。 过去一年随着抵押贷款利率飙升，不仅房屋买家，连卖家也在观望，这使得房屋市场上的库存一直偏紧。现有房主不愿出售房产，因为他们希望锁定多年前为买房融资时的低利率。 由于市场上二手房供应减少，新建房屋一直是新增供应量的主要来源。摩根士丹利预计，明年房屋建筑活动将更加强劲。 “随着库存增长抵消需求增长，房价应该会温和下跌。到2025年，随着利率降低，二手房销售应该也会出现增长。”赞特纳补充称。 美联储明年6月或开启降息周期 对美国房地产市场来说，今年是异常艰难的一年。受美国国债收益率飙升影响，今年10月份抵押贷款利率触及8%。 尽管住房贷款成本不断上升，但由于房屋供应紧张，房价仍然居高不下。 好消息是，近期美国抵押贷款利率有所下降，这是因为对美联储很快转向降息的希望导致国债收益率暴跌。 房地美上周三在一份声明中表示，30年期固定利率贷款平均利率为7.29%，低于此前一周的7.44%。连续四周的下跌给那些等待市场转向有利于自己方向的潜在购房者带来一丝希望。 赞特纳表示， 到2024年中期，随着通胀继续放缓，降息预期将成为现实 。 她预计，美联储将在明年6月份首次降息25个基点。9月份将再次降息25个基点。从2024年第四季度开始，美联储可能会在每次会议上都以同样的幅度降息，最终在2025年底将实际利率降至0.4%。