昨晚房地产市场再度传来利好，中国证监会启动了不动产私募投资基金试点工作，此举令港股市场的内房股多数走高。 截至今日10时24分，祥生控股集团(02599.HK)、上海证大(00755.HK)、中梁控股(02772.HK)、融信中国(03301.HK)分别上涨23.61%、18.75%、8.82%、7.53%。 注：房地产股表现 根据中国证监会2月20日官网消息，近日，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作，在现有私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策，以期进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求。 证监会表示，此次试点工作按照试点先行、稳妥推进的原则，符合一定条件的私募股权投资基金管理人可以按照试点要求募集设立不动产私募投资基金，进行不动产投资试点。 事实上，这一模式早已在国外已较为成熟。以市场所熟知的黑石为例，黑石地产基金业务自2016年以来募集资金约占黑石募资总额的25%，可分配利润大约占黑石总体的接近一半，是黑石规模和利润增长的“压舱石”。近年来，黑石私募股权基金和私募债基金相较业绩基准表现平平，但地产基金业绩却长期突出。 从今日房地产股表现来看，这一消息着实提振房市信心。 有分析师指出，此次允许符合条件的私募股权机构设立不动产私募投资基金，一方面是解决“保交楼”的资金来源问题，通过一部分高信用级别资金，撬动社会资金参与；另一方面也可以让有存量商业地产的房企缓解资金压力。 国内楼市出现复苏 国内房地产市场近期出现复苏态势，据国家统计局2月16日发布的70城房价数据，1月70城新房、二手房房价环比上涨城市显著增加，其中新房上涨城市数量自2021年9月以来首次超过下跌城市数量。 1月，新建商品住宅价格上涨城市数量36个，较上月增加21城；下跌城市33个，较上月减少22城。二手住宅价格上涨城市数量为13个，较上月增加6城；下跌城市57个，比上月减少6城。 中指院分析师表示，整体来看，当前房地产市场情绪有所修复，但更多体现在部分核心一二线城市，多数城市购房者观望情绪仍较重，市场修复仍需时间。短期来看，需求端政策有望继续跟进，针对多孩家庭、人才的住房支持政策有望进一步向高能级城市扩围。 祥生控股美元票据启动重组 除了政策及房地产市场回暖之外，一些地产公司亦有利好消息宣布。隔夜有利好公告的祥生控股集团，今日一度涨超30%，目前仍涨超20%。 注：祥生控股集团走势 该公司在昨晚发布公告称，为改善其财务稳定性及可持续性，该集团正就交易五笔美元票据启动重组事项，重组事项一旦完成，将为公司提供更强劲的前景，为所有利益相关者带来长期价值。

知名基金经理、运舟资本创始人周应波表示，展望兔年的A股市场，国内增长和海外衰退将是市场的主要矛盾，国内经济从底部反转、海外一些发达经济体走向衰退的趋势是确定的，预计全年A股将震荡上行，而港股也受益于中美经济差的反转且具备较好的配置价值。 运舟资本重点看好 高质量+安全发展的需求方向、 消费和服务业复苏方向 、 民企信心再激励方向等。 宏观环境及流动性有望显著转暖 周应波表示，国内经济处在前两年经济增长放缓的尾声，2022年四季度的工业企业利润增速预计将触及近两年的低点。从历史上来看， 工业企业利润转负的时间点通常也对应了上证指数的最低点。 展望2023年，投资者预计将看到相关经济情况发生逆转，中国经济处在见底逐步往上走的状态。 从流动性来看，目前中国正处于信用扩张的初期，随着经济的复苏，新的一年也将是信用扩张的开始。进入2023年后，中国的货币政策将逐渐“以我为主”，随着美国通胀见顶的趋势逐步显现，人民币汇率的压力将会越来越小。因此，从大的流动性环境来说， 2023年预计将是相对宽松的状态。 具体到市场层面，经历2022年市场的持续震荡走弱，当市场风险偏好到达最低后， 未来投资者将会慢慢看到A股市场“减量博弈”状态的扭转。整体而言，预计2023年股票市场的资金端将会是增量的状态， 无论是国内由于风险偏好回升带来的增量资金，或是外资对于A股市场触底回升预期带来的增量资金，可以期待2023年股票市场流动性相比2022年将出现大幅好转。 从市场估值来看，在经历2022年四季度的反弹后，A股的整体估值略微回升了一些，但整体估值性价比在历史上依然处在相对便宜的位置。 展望新的一年，周应波表示， 预计2023年A股将震荡上行，而港股也具备较好的配置价值。 在经济企稳的大背景下，一方面，顺周期行业的需求有望进入回升通道；另一方面，企业家信心恢复措施的普遍出台，将推动制造业投资、科技创新、国际市场拓展加速。在此背景下， 运舟资本重点看好三个投资方向： 第一，高质量+安全发展的需求方向。 周应波表示，中国经济进入高质量的发展阶段，预计未来国家在自主可控软硬件、半导体、军工、高端机床、医疗器械等行业将密集出台激励的政策措施，这五个行业方向也是和高质量发展、安全需求能够明确结合起来的方向。另外，周应波强调，未来3年这些行业可能都将进入一个大的上行周期。 第二，消费和服务业复苏方向。 周应波表示，疫情防控政策调整后，消费和服务业预计将会成为经济复苏的主要动力之一，很多消费场景在2023年都会出现巨大变化。运舟资本会关注其中的两个细分方向。 第一，品牌力本身显著增强的消费新品牌 。过往三年，在相对困难的环境之中，很多品牌仍然实现了逆势扩张、不断增加市场份额，在疫情防控政策调整的大背景下，这些品牌可能会获得更加强劲的增长。 第二，互联网平台经济。 从很多国家的统计数据中看到，疫情防控政策调整后，复苏增长最快的领域往往出现在线上广告、线上服务上，最近两三年的疫情很大程度改变了人们在很多领域的习惯，包括办公、消费，甚至是聚会、经营商业的习惯等，线上服务在其中会更加受益。此外，过去几年线上互联网平台受影响较大， 但是站在目前的时间点，恰恰处于政策即将反转的关键时点。 第三，民企信心再激励方向。 周应波认为，2023年“民企信心激励”会成为各地方政府2023年的核心KPI，这其中将酝酿民企信心再激励带来的高ROE(净资产回报率)行业的产能扩张的机会。具体来看， 第一，煤炭、化工等行业， 未来可能会放开民企投资，过去多年周期股高ROE的逻辑将会消失。 第二，本身增长快的行业，如光伏、储能等， 民企及国企的扩产热情预计将会继续。 第三，补短板的领域，如半导体等， 这一领域将会给予更多政策，激励民企进行投资。