上海今日进行的土拍活动，延续了此前的热度。 5月9日上海举行今年第四批次供地。上海本次出让4宗地，起始出让总价84.1亿元，平均起始楼面价为35482元/平方米。本场土拍共吸引了9家企业参拍，其中6家为央企，2家国企，1家港资企业。最终，这4宗地块全部成交，2宗地溢价20%以上成交，2宗以底价成交，共揽金97.09亿元。 其中，杨浦区东外滩地块成为今日热门。该地块起拍价33.58亿元，起始出让楼面价63499元/平方米，吸引了招商蛇口、金茂、华润置地、中海、保利置业共5家竞买人参与竞价。经过72轮竞价后，该地块被保利置业以42.41亿元的价格竞得，溢价率26.3%，成交楼面价80199元/平方米。 分析师表示，杨浦区东外滩地块引发多家实力房企激烈角逐，很大程度上是因为该地块具有较为明显的地段优势，以及周边项目表现出较好的销售业绩。 据悉，东外滩地块距复兴岛直线距离约400米，距黄浦江直线距离约600米，可近距离享受到一江一岛景观。 就东外滩地块周边新房市场表现，中指院上海数据总经理张文静介绍，距该地块较近的项目有合生创展•缦云上海和中建壹品•外滩源著等。合生创展•缦云上海近半年月均去化16套，销售均价12.17万元/平方米；于今年3月开盘的中建壹品•外滩源著二期推出114套房源，均价10.9万元/平方米，推出当天去化率达90%。而今年4月28日首次开盘的中海云邸玖章，推出187套房源，于当日售罄。 值得一提的是，杨浦区5月8日举行人才高质量发展大会，会上推出《“优享计划”的实施细则》等多项吸引人才举措。安居方面，方案明确，对优质内容创作者在本区内购买首套房给予一次性50万元到200万元住房补贴。入住高品质人才社区优先供给房源，给予每月最高8000元租房补贴。 业内人士认为，杨浦区建设人才高地相关举措，在吸引优秀人才的同时，也将带动其住房需求的相应增长。 除杨浦东外滩地块，松江新城东区地块热度也较高。该地块吸引了保利发展、招商蛇口、象屿等5家竞买人参与竞拍。该地块最终由中铁建以24.71亿元的价格拍下，成交楼面价25288元/平方米，溢价率20.442%。 此外，虹口区四川北路多用途组合用地位置具有较强优势，其与10号线四川北路站直线距离仅300米，生活配套完善，但并非纯住宅用地。 “虹口区四川北路多用途组合用地中的商业、文化地块，因涉及历史建筑的保护性开发，对开发商要求较高，因而以底价成交。”张文静称。 四川北路地块分为1幅住宅地块和1幅商业、文化地块，起始价21.57亿元。最终，该地块由北外滩集团以21.57亿元底价竞得，综合楼面价67131元/平方米（其中住宅部分楼面价87997元/平方米），溢价率0%。 “上海本次土拍，再次印证中心城区与郊区结合、优先供给区域内优质土地的供地特征，有助于提升土拍市场的热度。未来随着土拍市场的热度传递至楼市，叠加优质项目不断入市以及政策持续优化，上海楼市稳定态势将得到进一步巩固。”张文静称。 从上海新房市场情况来看，据中原地产监测数据，4月沪楼市成交出现一定回调，当月上海新建商品住宅成交面积55万平方米，成交量与去年同期相当。今年五一长假期间（5.1-5.5），上海新建商品住宅成交约2.97万平方米，比去年假期增加18.32%。 中原地产高级研究经理卢文曦表示，近期上海中高端改善类产品取得不错的销售数据，随着稳定投放，一些区域内稀缺的新盘受到市场关注。 “尤其是热度较高楼盘，其良好的去化效果，进一步增强了市场购买意愿。此外，存量市场保持良好的交易节奏，以及置换链条顺畅，也对高端改善客群加快入市起到了促进作用。”卢文曦补充道。

已实行两年的集中供地制度在今年迎来调整。 日前，一份自然资源部办公厅发布的《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》流出。其中提到建立拟出让地块清单公布制度，并对住宅用地出让公告不再要求“全年不超过3次”。 通知称，市、县自然资源主管部门要根据年度供地计划，分批次公开未来一定时间段内拟出让地块的详细清单。每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月，给市场主体充足的时间预期预判。 同时，详细清单内的地块，在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告，有序组织出让，并在公开的拟出让时间段内全部推出。 对于外界认为集中供地制度被取消的说法，2月3日自然资源部回应中新社称，该文件是自然资源部印发的，对地方住宅用地供应工作进行的指导文件。不是要取消集中供地制度，而是优化完善集中供地政策，更好发挥充分公开披露信息对于稳定和引导市场预期的积极作用。 “本次通知的优化重点在于全年供地次数的限制解除，本质上并不是取消集中供地制度，而是更好适应当下房地产市场环境，发挥土地的调节性作用，更好促进房地产市场平稳发展。”58安居客房产研究院分院院长张波告诉记者。 其进一步表示，以往的一刀切模式，对市场的适应性较弱。一年3次的严格集中供地，在市场热度较高的市场下，对于平稳市场会起到积极作用，但是市场降温的背景下，尤其是对降温较为明显的城市，需要进行制度层面的优化。 中指研究院土地市场研究负责人张凯也表示，该通知并未明确“取消集中供地”，而是根据当前我国房地产市场情况对集中供地政策的进一步完善。 “集中供地政策在土拍市场热度较高的时期起到了稳地价、稳房价、稳预期的作用，而去年房地产市场热度呈现下降趋势，土拍热度亦随之下降，房企现金流压力加大。因此适时完善和优化原有集中供地政策，放宽全年供地批次数量的限制，分批次供地有利于缓解房企的资金压力，降低同批次地块入市的竞争强度，进一步稳定房价、地价，提升市场信心。”张凯称。 张凯还指出，集中供地制度的进一步优化可以稳定购房者对于市场预期同时，也将为房企提供更为充足的研判时间，做出更加理性的投资决策，对于房地产行业营商环境的提升起到重要作用。 “未来各地供地信息会更加明确，客观上会减少土地方面的信息不对称问题，对于激活2023年土地投资市场具有积极的作用。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进说。 事实上，2022年以来，各城市集中供地的供应量和成交量都处于逐轮下滑的态势。 中指院数据显示，根据22个重点城市各自发布的2022年全年供地计划，22城计划供应商品住宅用地12875公顷，实际供应土地面积7135公顷，全年供地计划完成率仅55%。 为稳定土地市场，2022年多个城市在加推供地批次的同时，还有城市取消了集中供地，其中长沙取消集中推介土地，调整为常态化持续更新。此外，南昌则计划从“集中供地”城市名单中调出。 张波认为，此次通知取消出让次数限制后，部分城市仍将会保持集中出让的节奏。一些市场热度上升明显的城市，预计后期单次出让的土地宗数仍将保持在一定高位，以抑制房地产市场的热度过快上升；部分房地产市场降温城市则会优化出让次数，土地小量多批次的面市将更有利于市场的稳定。 从实际情况来看，已经推出2023年第一批次供地的杭州、苏州和郑州均仍然采用集中供地的方式，供应涉宅用地在10宗以上，但较2022年第一批次的供应量显著下降。 中指院数据显示，天津2023年第一批集中供地仅推出1宗地块，较去年同期供应减少97%；杭州第一批次推出13宗地块，同比下降78%。 “预计今年多个城市都将分更多批次进行土地供应。”张凯表示，分多批次供应土地和拟出让土地信息的公开有利于吸引房企更加积极的参与土拍，而城市之间的土地出让金收入差距亦将进一步扩大。

近日市场传出消息，杭州拟对集中供地做出适度调整，总体供地政策不变，但或增加供地频次。 对此，杭州市规划和自然资源局相关人士1月12日表示，目前没有明确说法，但可以肯定的是，今年集中供地批次将不只四次。 “究竟有多少次，现在还没有定，具体情况请以官方渠道公布的信息为准。”上述人士说。 中指院浙江分院常务副总经理高院生表示，虽然杭州暂未明确调整集中供地政策，但预计今年供地方式将发生不小的变化。 “在仍实施集中供地框架下，预计杭州今年的供地节奏将变得更加灵活。何时供地、每次供应多少，可能会根据商品房及土地市场变化灵活掌握。其主要变化或表现为，单次供地宗数、面积有所减少，但为保证年度土地供应保持一定的规模，供地的频率将增加。”高院生说。 业内人士认为，杭州集中供地或做出调整，与市场变化有关。杭州楼市保持了一定温度，12月成交情况有所好转，但市场整体仍处于相对低迷状态。市场尚未复苏情况下，房企当前拿地意愿不强，地块很难卖出好价格，甚至可能出现流拍。 据克而瑞数据，杭州2022年12月新建商品住宅成交面积149万平方米，环比、同比分别增长29%、25%。从年度销售情况来看，杭州2022年前12个月新建商品住宅成交面积1125万平方米，同比降幅达49%。 分析人士指出，杭州市临平区近日发布的经济发展40条措施中，关于土地供应方面的内容，成为了解杭州集中供地政策变化的一个缩影。临平区明确，今年将加快土地出让，将根据杭州市集中出让时序安排，按照“成熟一批、出让一批”原则。今年1月中旬，临平将发布第一批住宅用地出让公告，计划出让面积不少于120亩。 高院生表示，为更好完成供地计划，不排除杭州今年会以“成熟一批、出让一批”的方式来出让土地。 “不只是杭州，市场预期今年不少城市或根据市场变化，适当调整集中供地出让时间及供应节奏。市场较好的时候多出让地块，市场低迷期则可能适度减少出让规模，或通过供应优质地块吸引房企入市。”高院生补充道。 诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱指出，集中供地政策初衷是为了稳地价、防止土地市场竞买热度过高，但现阶段土拍热度已处于较低水平。 据中指院数据，2022年1-12月，全国300城共推出住宅用地规划建筑面积76632万平方米，同比下降36.29%；成交规划建筑面积62002万平方米，同比下降31.09%。 在同策研究院研究总监宋红卫看来，购房者信心不足，这对商品房销售及土地市场成交均产生了影响。 “购房者收入预期下降减弱了购买力，部分项目停工对市场信心造成影响及市场持续疲弱，令楼市预期仍未真正明朗。这些因素使得有真实需求的购房者暂缓了购房计划，合理需求不能及时释放。”宋红卫说。 其进一步表示，诸多因素作用下，房企因担心销售不畅，资金不能在预期时间段内实现周转，即使是优质房企也不敢拿地或快速开工，这也对土地市场成交形成了影响。 王小嫱认为，在因城施策背景下，各地有必要进一步探索多元化的优化措施。集中供地政策方面，最明显的一个变化是多个城市增加了土地供应批次。北京、上海、成都等大部分城市将集中供地批次调整为4次，个别城市调整为5次和6次。 部分城市增加供地批次之际，长沙及南昌对集中供地做出重大调整。 长沙于去年9月明确，今后不再按年度批次推介土地，改为年度常态化持续更新推介。江西省住建厅则在去年10月底发布通知，将协调省自然资源厅积极争取国家有关部委支持，力争将南昌从“集中供地”城市名单中调出。 中指院土地事业部高级分析师张晓飞认为，今年各地将加大供应量，并可能对供地政策做出适度调整。 “地方或通过多批次分散供地，通过减少配建、自持以及提高限价、降低地价、资质要求及保证金比例等方式，继续降低土拍门槛，以提高房企参加土拍积极性。”张晓飞表示。