受销售持续下行及融资受限等因素影响，2022年土地市场供需均表现低迷，土地出让收入同比下滑明显。 财政部数据显示，今年1-11月，国有土地使用权出让收入51174亿元，比上年同期下降24.4%。 中指院分析师预计，2022年全国土地出让金降幅在三成以上。在土地成交规模方面，克而瑞方面认为，2022年土地市场成交规模同比降幅也在扩大，预计全年降幅约四成，总成交规模将创近十年新低。 “展望未来，在当前楼市、地市双双低迷的大背景之下，维稳市场仍是第一要务。“克而瑞分析师称，地市热度的回暖将取决于楼市端的表现，只有楼市成交企稳回升，房企拿地意愿才会上升，整体土地市场热度才会回温。 “近期房地产政策暖风频吹，但市场下行趋势尚未逆转，后续房地产市场何时迎来拐点并带动地方土地财政收入改善，仍需密切观察。”东方金诚分析师王青表示。 成交规模下滑近四成 在楼市端表现低迷的影响下，2022年土地市场也持续低位运行，整体市场热度进一步走低。 克而瑞数据显示，截至2022年12月7日，全国300城土地市场成交建筑面积11.8亿平方米，较2021年同期下降了37%。 与此同时，土地出让收入在连续上涨两年后，2022年也出现下滑。 据财政部数据，2022年前11月，国有土地使用权出让收入5.1万亿元。而2020、2021年国有土地使用权出让收入分别为8.41、8.71万亿元。 土地出让收入的下滑，引发市场对地方土地财政的担忧。中银证券数据显示，2020年、2021年，地方财政对土地财政依赖度分别为44.3%和42.5%。 专家认为，2022年地方对土地财政的依赖度并未减弱，预计依赖度仍保持在40%左右。 “土地财政短时间内难以改变，其中土地财政依赖程度较高的城市多为省会城市。”经济学家马光远曾表示。 “对于经济实力较强的区域，其对土地市场下滑容忍度或更高，但对于经济财政实力不足以支撑市场信心的区域，容忍阈值或要相对小一些。”民生证券分析师谭逸鸣说。 为促进土地市场回暖，补足地方财力的缺口，2022年部分城市在供地端主动调整供地政策，调整了供地节奏，增加“两集中”供应批次。 其中，北京、杭州、武汉等地均增加了土地出让批次。截至12月22日，重点城市共有14城完成了四轮土拍，另有无锡、苏州、南京3城完成了五批次供地，武汉甚至发布了六批次土拍公告。 “为了增加土地出让的吸引力，各地近期出让地块质素大多优质，例如北京供地有半数位于朝阳区。”中信证券分析师陈聪称。 “集中供地轮次增加，一方面可以通过分散土地供应时间上的集中度，为房企降低短期内的资金压力，在行业下行期间通过常态化土地供给维护土地市场平稳运行；一方面，通过增加一轮供地，可以在现阶段有效补充土地财政收入。”光大证券分析师表示。 土地市场或迎机遇 为了应对土地市场的低迷，2022年以来，重点城市集中供地发生了较大的变化。 除了增加供地次数，在供应方面，各城市还采取预公告、推介会等方式提前摸底房企拿地意愿，也对土地出让保证金缴纳比例、土地价款付款期限等方面给予利好，土地出让门槛持续宽松。 从地块竞拍热度来看，大部分城市政策刺激效果有限，地块竞拍热度持续走低，绝大部分地块均以底价成交，仅少部分极为优质的利润空间充裕且去化有保障的地块才能高溢价成交。 克而瑞数据显示，2022年全国300城土地成交溢价率仅有3.7%，与去年同期的11.6%相比，下降了7.9个百分点。 值得关注的是，今年四季度以来，房企整体融资环境进一步改善，央行、银保监会及证监会等部门，从信贷、债券、股权三方面“三箭齐发”全面支持房企融资，为稳定房地产市场进一步提供支撑。 中指研究院土地事业部负责人张凯表示，尽管近期多部门频繁发声支持房地产业，市场亦预计未来或出台更多扶持性政策，但受居民收入预期减弱及楼市持续低迷等综合因素影响，预期未来土地市场并不乐观。 “上述融资政策的放松对土地市场尚未带来明显的直接利好。土地公开市场拿地资金审查要求并未放松，融资等方式筹集的资金也不能用于拿地，土地市场热度的回温仍将取决于楼市销售表现。”上述克而瑞分析师称。 其进一步表示，若销售端仍未改善，企业拿地态度越发保守，会倒逼政府在供地端延续少而优的推地方式，并通过增加集中供地批次的方式来尽可能完成年度土地出让计划，增加土地出让收入。 在供给方面，陈聪也认为，由于长期的缩表，地方供给土地的意愿强烈，土地市场机遇明显。 “明年各地土拍规则将保持宽松，为完成土地出让收入目标，部分城市实际地价有进一步下调的可能性。”张凯称。 “受楼市热度表现差异影响，2023年各城市土地市场的热度分化也将持续，北京、上海、深圳、杭州等城市仍是房企拿地的重点关注对象。”上述克而瑞分析师称。

2022年已进入倒计时，但多城仍在密集推地。 近日武汉、厦门、南京、青岛等多个城市陆续推出第四、第五批集中供地，成交金额超338亿元。 据了解，22个集中供地城市中除长春、沈阳外，其它城市均已完成三批次供地；同时，22个城市中已有14个城市完成了四批次供地；另有3个城市已完成了五批次供地。 克而瑞市场研究总监马千里表示，随着多个城市密集推出今年第四、五批次供地活动，全国土地市场成交规模达到年内一个高峰期。 在诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱看来，热点城市年末加快供地节奏或增加一轮供地，或与地方欲增加财政收入有一定关系。 “近期关于房企融资方面的利好频发，对房企恢复正常的经营、投资起到一定促进作用。多城此时推地，也是想抓住政策窗口期，以提升土地市场热度，助力完成全年财政目标。”王小嫱表示。 马千里指出，当前各城供地活跃，但政策效果于短期内未能在企业资金回笼方面得到充分体现，当前房企首要工作仍然集中在筹融资、促销售上，投资需求较为疲弱。 中指研究院土地事业部负责人张凯称，年初多数房企对市场抱有较强信心，第一批次集中供地表现相对积极，但随后受到房地产市场预期转弱等多重因素影响，自第二批次集中供地开始，房企拿地积极性迅速减弱。 张凯指出，今年第一、第二批次的拿地主力仍以央国企为主，而自三批次起，地方国资再次进场托底，拿地金额占比持续提升。全年来看，地方国资历史罕见地成为22城拿地的主力。 土地市场供求方面，城市之间的分化进一步加剧。 “今年房企仍聚焦核心城市，其中，北京、上海、深圳、杭州、厦门和合肥等城市的土拍热度相对较高，反观长春、沈阳等城市，至今尚未能推出第三批次集中供地，全年宅地供地计划完成率不足三成。”张凯说。 从前11个月各梯队城市土地出让情况来看，出让金均出现下滑，但三四线城市降幅较大。 中指院数据显示，今年1-11月，一线城市住宅用地出让金同比下降12.4%，二线及三四线城市住宅用地出让金同比降幅分别为33.5%及43.6%。 马千里表示，在楼市销售仍未明显复苏背景下，重点城市集中供地冷热分化的趋势还将延续。同时，在流动性紧张情况下，房企将重点关注核心区优质宅地的投资机会。 张凯指出，与去年第一批次的薄利抢地形成鲜明对比，今年多个城市的地块利润空间更为充足，特别是一线城市地块利润空间普遍在10%以上。 “能否从销售端实现‘回血’与市场信心息息相关，土地投资端的信心也有赖于市场信心的带动。”马千里补充道。 从全国情况来看，受市场深度调整影响，22个集中供地城市年内土地收入出现大幅缩水。 据中指院统计数据，截至目前，22个集中供地城市累计揽金约1.9万亿元，相较于2021全年22个城市累计土地出让金收入2.8万亿元而言，同比下降超三成。 对于明年土地市场走势，张凯认为，尽管近期多部门频繁发声支持房地产业，市场亦预计未来或出台更多扶持性政策，但受居民收入预期减弱及楼市持续低迷等综合因素影响，预期未来土地市场并不乐观。 “明年的土拍市场或将延续全国低迷、城市分化的走势。各地土拍规则将保持宽松，为完成土地出让收入目标，部分城市实际地价有进一步下调的可能性。”张凯表示。