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[房产]房企资金面宽松 楼市料维持平稳走势

这种运作模式的隐患在于,在土地财政的驱动下,不少二、三线城市此前大量卖地,将在今后几年形成供应风险。由于需求透支、信贷趋紧等因素的影响,下半年楼市销售情况可能低于预期。

  SMM网讯:房地产业迎来一个微妙的发展阶段。在金融市场流动性收紧的背景下,A股市场上以资金密集为特征的地产板块大幅下挫。此前,土地市场和房屋交易市场双双走高,房价回升,房地产业对未来的预期乐观,但资金面的异常动向给房地产市场带来了一些不确定性。  

  分析人士认为,作为房地产业血液的资金流可能发生变化。其中,地方政府融资平台可能受制于流动性紧缩,进而冲击二、三线城市的房地产市场。PE、信托等机构通过“影子银行”向房地产业输送的资金可能萎缩。整体而言,目前房地产企业资金状况较好,足以维持市场在未来数月间的平稳走势。

  地方融资平台承压

  在经济增速趋缓的背景下,尽管一些机构认为不排除出台政策提振经济的可能,但从央行的表态来看,流动性收紧的局面短期内恐难改变。多位业内人士表示,地方政府融资平台可能面临更大的压力。

  审计署近日发布的报告称,截至去年底,4个省本级、17个省会城市本级承诺以土地出让收入为偿债来源的债务余额7746.97亿元,占这些地区政府负有偿还责任债务余额的54.64%。

  这种运作模式的隐患在于,在土地财政的驱动下,不少二、三线城市此前大量卖地,将在今后几年形成供应风险。

  针对流动性收紧对地方政府融资平台的影响,中国房地产学会副会长陈国强表示,由于地方政府融资平台资金多数用于交通运输、市政建设、土地收储、保障性住房等支出,这些支出项目与房地产市场有密不可分的关系。在这些项目受到影响的情况下,当地房地产市场的预期势必受挫。反之,如果当地楼市看跌,土地市场也将受到影响,土地收入的减少将加剧地方政府的偿债压力。如此一来,捆绑着房地产市场的地方政府融资平台将陷入恶性循环,偿债能力难以恢复。

  一位专家将这种风险称为“中国式财政悬崖”。他表示,在当前模式下,只能靠“输血”来维持地方政府融资平台的运转,一旦“断血”,地方经济和房地产市场可能面临“一损俱损”的局面。对于区域房地产市场来说,投资回报的周期较长。在一些城市已经存在供应压力的情况下,楼市看跌将使这种压力凸显,并成为未来二、三线城市楼市的重要风险点。

  收紧流动性被认为是转变经济增长方式的必然选择,楼市的阵痛恐不可避免。业内人士认为,如果流动性持续从紧,一些偿债压力较大的城市下半年可能出现楼市下行的情况。

  高价拿地或降温

  与地方政府融资平台相比,开发商对流动性风险的抵御力要强很多。国家统计局数据显示,今年1-5月,全国房地产开发企业到位资金45115亿元,同比增长32.0%。

  “钱多”的局面促成了土地市场的火爆。5月以来,京、沪、深等地频频出现高价地,个别区域甚至出现“面粉贵过面包”的现象,推涨市场预期。近期,土地市场的热度又蔓延至二、三线城市,似乎预示下半年土地市场将全面复苏。

  流动性收紧给这种乐观预期增添了不确定性。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,资金趋紧对楼市的利空影响可分为两个方面。一方面,大型开发企业对银行贷款的依赖度较大,资金紧张将使银行收紧开发贷。中小房企近几年难以获得银行贷款,虽然它们与银行的联系不如大型房企紧密,但整个金融业的资金趋紧后,非银行贷款类融资也会受影响,融资成本可能提高。

  另一方面,银行资金紧张可能伤及个人房贷。近年来,个人房贷的总规模大于房地产开发贷款。银行流动性告急后,个人房贷的审批与发放门槛将提高,从而影响购房需求。

  陈国强认为,虽然银行贷款并不是房企资金来源的主流,但监管部门对“影子银行”整治势必影响PE和信托向房地产行业输送资金。受此影响,个别房地产项目在定价时,将可能更多地迎合市场。

  业内人士认为,当前房企资金面相对宽松,即便融资环境趋紧,也很难在今年内对开发商形成深度打击。但值得注意的是,如果资金面发生趋势性变化,房企拿地的豪气可能受到影响,市场销售策略也可能相应做出调整。

  事实上,即便流动性紧张的局面不会持续,房地产市场的区域风险仍值得关注。除二、三线城市的供应压力以外,一线城市和部分热点城市楼市供应严重不足,推涨市场预期。近期的土地市场出现溢价率超过400%的地块,上海“地王”的诞生也被认为是“蛇吞象”般的反常现象。

  政策环境喜忧参半

  在1997年亚洲金融危机和2008年国际金融危机期间,不少国家的房价随着股市出现下跌。业内人士表示,在我国城镇化进程中,房地产市场尚有多年的上升期,除非货币政策持续紧缩,否则楼市不会出现崩盘。

  “我国房地产市场虽已告别‘黄金十年’,但仍处于较快发展期,还有‘白银十年’。即便今年底或明年少数城市房价出现小幅下跌,也只是短周期性质的调整,不会出现整体性的大跌或崩盘。”杨红旭表示。

  杨红旭认为,当前宏观经济形势对房地产市场而言并非全是利空。当前经济低迷,所有的周期性行业均处于低点,只有房地产业表现尚好。在拉动经济增长的“三驾马车”中,固定资产投资仍是“稳增长”的关键。其中,工业投资和基建投资均不看好,只有房地产开发投资仍处于上行通道。目前房地产业界普遍认为,流动性收紧主要是为整治商业银行和地方债务,并非针对房地产行业,也不会持续太久,房地产调控政策也不会再加码。

  这种与政策对赌有多大赢面尚不可知,其蕴涵的风险值得关注。北京中原地产市场研究总监张大伟认为,一旦资金面收紧,房价的涨幅肯定会被抑制。由于需求透支、信贷趋紧等因素的影响,下半年楼市销售情况可能低于预期。

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