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[房产]钱荒推高融资成本 房地产信托遭遇募资难

提要:最近,银行一方面为了保持存款不让客户买信托产品,另一方面为了拉存款又加速推出大量高收益的短期理财产品。  最近,银行一方面为了保持存款不让客户买信托产品,另一方面为了拉存款又加速推出大量高收益的短期理财产品。

  SMM网讯:“我的一个客户去银行打算转300万元买信托,但银行不放钱,说给他5千块,让他7月1日以后再转账。”一位信托公司的销售人员向证券时报记者抱怨,这几天银行“钱荒”对新发行的信托产品的募资造成了困难。

  最近,银行一方面为了保持存款不让客户买信托产品,另一方面为了拉存款又加速推出大量高收益的短期理财产品。银行“钱荒”不仅造成了股市的恐慌,也增加了人们对房地产市场的担忧,毕竟这是一个资金密集型行业。除了银行贷款,房地产信托曾是受房企追捧的融资渠道之一。

  那么“钱荒”对房地产信托的影响有多大,对整个房地产行业将产生哪些影响?对此,接受证券时报记者采访的业内专家认为,“钱荒”对房地产信托影响有限,缺乏自主销售能力、依赖银行理财客户的通道类产品会有短期影响,但过了7月中下旬以后会有所缓解。中长期来看,优化金融资源配置不是信贷的去地产化,而是推动地产的去投资化,本次去金融杠杆正好给行业一个比较好的调整机会。

  集合理财产品变相

  投入房地产市场

  “最近,银行类其他理财产品的收益高达6%~7%,已经接近信托产品8%左右的收益率,信托产品确实受到影响,而且与其他理财产品相比,信托的风险相对较大。”广发银行北京分行一位负责理财产品的工作人员称。

  中原地区一家信托公司有关负责人接受记者采访时表示,“钱荒”对房地产信托产品短期影响并不直接,因为房地产信托项目本身规模大的不多,单体规模仅几个亿,而且大部分销售靠信托公司自己的营销团队,不需要通过银行认购。但也不排除一些体量大的需要银行参与合作的产品会受到影响。

  “对于房地产信托产品的影响还要看产品本身,好的房地产项目不愁钱,差的项目或是靠银行理财通道的会很难过。”华东地区一家信托公司房地产业务部负责人接受记者采访时说,缺乏自主销售能力、依赖银行理财客户的通道类产品会有短期影响,过了7月中下旬以后会有所缓解。

  “去年很多房地产项目资金紧张,上半年证监会放松监管,很多证券公司、基金公司成立了管理子公司,他们没项目、没资金、没客户,不具备鉴别能力,也没有营销团队,只能走银行通道业务,这些集合理财产品变相投入房地产市场。”上述华东地区一家信托公司房地产业务部负责人说,信托公司的监管一直很严,这让信托公司今年上半年很难做,因为他们认为风险大、有争议的项目却被别人做了,很多烂的项目利率高、打擦边球,助长了影子银行泡沫。现在流动性形势发生改变,之前预期下半年会放松流动性而做的决策,在资金退潮后都需要付出代价。

  上述中原地区一家信托公司有关负责人也认为,银行“钱荒”是短时间的,不会持续,隔夜拆借利率过高是非常态的,高成本吸金是不可能的。这次“钱荒”体现了央行的态度,即商业银行高杠杆不符合政策导向,这是压缩杠杆的过程。杠杆率下来后,市场融资成本会比过去稍高,届时对房地产信托产品的影响,要看项目对成本的承受能力。不过,在他看来影响不大,“如果房地产都承受不了,那全社会融资更完了。”他说,信托业务是利率市场化的先锋业务,未来的影响取决于资金成本、收益预期及经济发展预期。

  对于银行“钱荒”对房地产信托产品的影响,中国信托业协会副会长王丽娟接受记者采访时表示,协会也在关注这个问题,但现在不便评论。

  中国信托业协会最新公布的2013年一季度末信托公司主要业务数据显示,房地产信托余额为7701.7852亿元,占比9.40%。其中,今年累计新增信托项目中,房地产信托金额达1532.1699亿元,占比为9.27%。另据用益信托工作室统计,上周发行的产品投资领域分布上,房地产信托仍然占据榜首,且占比较前一周有所上升,发行的56款产品中,有13款投向房地产领域,发行规模约为44.5亿元,占总发行规模的42.82%。

  房地产去杠杆

  有利缓解房价上涨压力

  银行“钱荒”是否会冲击房地产市场,大幅提高房企融资成本?对此,中信证券房地产行业分析师陈聪认为,央行的意图不是压缩社会流动性总量,而是引导资金流向,规范金融秩序,支持实体经济发展和居民消费。优化金融资源配置不是信贷的去地产化,而是推动地产的去投资化,遏制在供给过剩城市,金融资源的无效配置,同时有效刺激保障性住房、棚户区改造、中小户型普通商品住宅的建设,满足居民首套房和合理的消费升级需求。

  陈聪认为,并不是所有房企都是流动性格局生变过程中的受害者。上半年拿地保守,销售积极的企业,具备固有融资渠道优势的企业,反而将在优化金融资源配置的改革中受益。而一些融资能力较弱,拿地比较轻率的中小公司,有可能在未来半年内受到冲击。他认为,流动性紧张会逐步推高房企的融资成本,但行业的这种去杠杆是逐渐和良性的,恰好配合行业去存货的过程。

  克尔瑞(中国)分析师戴成路认为,“钱荒”在短时期内确实会使房企碰到一定的融资困难,所以需要暂时调整企业运营策略,减缓扩张拿地,养精蓄锐。

  “一线及近半二线城市住宅用地供应速度跟不上人口增长的速度。若土地供应难以释放或制度调节不到位,上述城市的房价持续上涨仍是趋势。本次去金融杠杆正好给行业一个较好的调整机会,也将缓解一二线城市的供需矛盾。”中投证券房地产行业分析师李少明认为,在预期资金成本上升、大量需求上半年已释放的背景下,下半年购房需求走低是大概率事件,房价上涨压力缓解。他预计三季度房地产成交量开始缩量,四季度增速明显下降,局部城市和地区四季度可能现价格调整,幅度在5%左右。负债过高的房企毛利可能下滑2~3个百分点。

  在中金公司房地产分析员宁静鞭看来,对房地产业过于悲观没有必要,因为地产行业是经济“防御性”行业,地产行业投资还在20%以上,是短期内经济唯一的稳定器,政府近期也难以承受行业投资的失速。而在6月19日的国务院常务会议上重申“支持居民家庭首套自住购房信贷需求,并支持保障性安居工程建设”,也将对后期央行信贷操作和行业“刚需”正常释放产生积极影响。

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