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[房产]土地增值税征缴弹性大成影响楼市调控砝码

提要:当前一些地方土地增值税征管工作存有弹性,不少地方政府还以税收返还、政府补助等方式支持房企,类似举动提升了房企楼市博弈的话语权,可能影响到楼市调控成效。  专家认为,短期内加强对地方土增税征管工作的监督,长期宜加快推进房地产税费综合改革,避免税收成为地方掌控楼市调控力度的砝码。

  SMM网讯:当前一些地方土地增值税征管工作存有弹性,不少地方政府还以税收返还、政府补助等方式支持房企,类似举动提升了房企楼市博弈的话语权,可能影响到楼市调控成效。

  专家认为,短期内加强对地方土增税征管工作的监督,长期宜加快推进房地产税费综合改革,避免税收成为地方掌控楼市调控力度的砝码。

  地方土增税征缴弹性大对房企运营影响明显

  有学者分析称,土地增值税直接进入地方政府口袋,在“土地财政”驱动下,地方政府和房地产企业利益相关、关系密切,且随着房地产市场和调控形势的“阴晴不定”,两者关系时显“暧昧”。

  复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说,相比于巨额的土地出让金,地方政府往往对土地增值税“睁一只眼闭一只眼”。房价看涨、楼市形势好的时候,房企为拿地或有求于地方政府;一旦中央楼市调控方向趋于严厉、形势不好,地方政府往往会主动找房企“捧场”,土地增值税的征缴工作也据此显现弹性。

  上海财经大学教授、中国税务学会理事胡怡建分析称,如果税务部门严格征收,土地增值税将对房地产企业带来很大影响。尤其是近年房价快速上涨,如果房价上涨30%,即使按照30%的低档差额税率征缴,也相当于9%的税率,远高于目前1%至3%的预征水平。

  北京忆通律师事务所主任李劲松针对万科地产2012年应交未交的58亿元土地增值税和清算准备金算了一笔利息账:按一年期银行存款3%的年利率计算,这笔资金每月利息超过1400万元;考虑到房企大量从银行贷款保障现金流,按一年期银行贷款最低6%的年利率计算,应交未交的土地增值税仅利息,就能给万科带来约3 .5亿元的年收益,占其净利润的2.8%。

  有学者分析认为,近年来国务院、国家税务总局及各省市陆续出台文件,要求加强清算监督、从严征管土地增值税,侧面印证了土地增值税对房企经营业绩、楼市走向的影响程度,但这些文件具体落实程度仍需跟进。

  地方“补贴”房企方式多样或影响楼市调控成效

  记者采访了解到,除了在土地增值税征管方面存有弹性,近年来不少地方为引进税源、保护投资者积极性,争相出台各种优惠政策,以税收返还、政府补助等方式支持房企,在一定程度上增强了房企楼市博弈的话语权,也影响到楼市调控政策在地方落实的成效。

  “从这几年各地曝光的案例看,地方不乏将房地产开发商土地增值税全盘免除、变着法子给开发商送钱的情况。”陈杰认为,持续过度依赖土地财政,使得地方难以保证中央楼市调控政策的切实贯彻。

  上海市有一房地产企业近期出资数千万元购置一工业地块,企业负责人近日告诉记者,企业所在的镇政府让他们“不要感到有压力”:土地款企业自己要掏,但镇里会通过税收返还、专项资金等途径加以弥补,至于土地增值税,则自然是“能免则免”。

  记者统计近20家房地产企业2012年年报发现,其中超过半数房企财务报告上明确标注了“政府补助”收入,总额超过10亿元。世茂房地产年报显示,企业2012年度获得政府补助金达3.44亿元;soho中国年报显示,2012年获得政府财政补贴2.03亿元,年报称“财政补贴是地方政府根据相关规定对于具有一定贡献企业给予的奖励”。

  “大概六成左右的房企可以拿到政府补助,一般都以税费返还的方式,此外就是地方政府招商引资的一些优惠政策。”兰德咨询(中国)有限公司总裁宋延庆说,地方政府补贴房地产企业早已不足为奇,大多数上市房企都能领到政府发来的“红包”,但目前面临最大的问题是,这方面政府补贴没有统一标准,执行上随意性大、乱象丛生。

  受访者担心,一些地方以政府补贴的方式与房地产企业关系紧密,势必会对中央楼市调控构成消极影响,一定程度上也会影响地方推动经济转型的紧迫感与积极性。

  加强地方土增税监管推进房地产税费综合改革

  受访专家学者认为,土地增值税是针对财产转让所得征税,当初设计这一税种的目的是为了调节房地产企业过高的利润,从税种设计上说,土地增值税有其存在的意义,但在制度落实、土增税征收环节,在地方政府要不要征收、征收多少的问题上缺乏配套措施。

  中国社科院税收研究室主任张斌、北京中翰联合税务师事务所合伙人王骏认为,如果保留土地增值税,短期内避免地方政府借土地增值税松动楼市调控根基,应在深入调研的基础上,从税制设计上细化章程、明确细则,并下决心加大对地方土地增值税征管工作的核查力度,督促税务部门加强管理。

  从长期看,受访专家呼吁加快推进房地产税费综合改革。张斌建议,将土地增值税改革放到房地产税费综合改革的框架内,与土地出让金、房地产税等改革结合起来进行。

  胡怡建认为,从长远角度看,土地增值税并非可持续税种。他认为,从严征收土地增值税有利于减少房地产企业的投资冲动和利润预期,但在供求失衡的情况下,却有可能成为新增房价的一部分。原本是为调控企业投资投机,最后却增加了购房者的负担。从以往经历看,对此应有所警惕。

  “从实际工作经验来看,二线三线城市很多房产开发企业建账的水平很差,根据他们的账本去征土地增值税不但征收难度大、成本高,也难以发 挥 出 土 地 增 值 税 原 本 应 有 的 效用。”王骏建议,从企业所得税入手对房地产企业的不合理利润进行限制,如提高税率。

  财政部财科所所长贾康表示,眼下房地产税收“多如牛毛”,契税、营业税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加税、印花税、房屋销售所得税、二手房转让税等,为地方政府变通楼市调控提供了多个出口,可能成为谋取局部利益的砝码,亟待引起重视。

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