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中金公司:地产股进入价值区间 越跌越买

我们之间提示过地产股的买点在于三点,1)政策出尽;2)整个成交量缩量;3)估值真正便宜下来。目前三个条件基本具备,板块PE 接近历史底部,进入价值区间,建议逢低吸纳一线龙头及深跌股票。

  SMM网讯:1) 为什么有这波下跌?与银行间市场资金利率上升、HSBC PMI 数据偏弱,市场担心信贷收紧、经济减速、长期通缩状态有关。我们认为,6 月以来银行间市场利率持续在高水平,而6 月汇丰中国制造业PMI 初值为48.3,较5 月终值49.2 继续回落,创下9 个月新低,引发市场对于信贷收紧、经济减速,长期存在通缩状态的担心是造成地产股调整的主要原因。

  2) 但真需要对地产股特别悲观么?我们认为不必要,理由在于:大逻辑上,地产行业是经济“防御性”行业,地产行业投资还在20%以上,短期内经济唯一的稳定器,政府近期也难以承受行业投资的失速。

  地产基本面并不差,6 月行业销售符合我们预期,随着开发商推盘增加环比回升了10%左右;往前看,成交量3 季度确定性强于4 季度。我们重点监测的16 个重点城市周成交量较5 月前两周(包括五一假期)上升10%~15%,较4 月前两周则下滑10%左右。而看到信贷情况,李克强总理刚提出要支持首套自主性信贷需求,而我们中金宏观组也判断“预计央行会通过公开市场操作(比如逆回购)增加流动性,以降低银行间市场利率。如果短期的资金紧张形势继续恶化,不能完全排除央行会降低存款准备金率,以给一个明确信号,稳定市场情绪。”

  我们认为,银行间市场短期高利率水平不会在3 季度扩散到实体按揭信贷利率上(4 季度可能存在此类风险),结合多数企业推盘节奏以及城市新开工数据拟合来看,我们依然判断3 季度成交量高于4 季度。

  往前看,政策面基本平静,房产税推广也不是为了打压房地产市场,而是制度建设。我们强调,2013 年政策最重要的变化是制度变革,树立调控目标之后,政策将更合理,而政策纲要则以“低端有保障、中端给市场、高端有抑制”为指导思想,对于低收入家庭,通过保障房兜底;对于中等收入家庭,用支持首套自住购房以及住房公积金等政策,市场化手段解决住房问题;而高收入家庭,将通过税收、土地供应手段抑制不合理购房需求。新一届政府将政府职能定位于“抓保障,放市场”两个重要方面,先树立长效住房政策目标,再建立市场化手段监管体系,而非行政干预市场,商品房问题交由市场去解决,同时织好安全网,保障低收入和住房困难人群的住房权利,用时间换空间的方式解决房价问题。

  估值面也回到历史上的价值区间。我们关注的板块估值数据,地产PE 相对大盘PE 比值回到0.91,接近底部的0.8~0.85 区间,而绝对PE 降到7.45,达到2008 年、2011 年底、2012 年中的历史底部。而一线龙头万科、保利的2013 年PE 都不超过7.5x,估值优势更明显。

  3) 投资逻辑:地产股进入价值区间,越跌越买!通胀低位、市场利率未见明显上行之前,看好地产股配置价值。建议逢低吸纳一线龙头及深跌股票。

  我们之间提示过地产股的买点在于三点,1)政策出尽;2)整个成交量缩量;3)估值真正便宜下来。

  目前三个条件基本具备,板块PE 接近历史底部,进入价值区间,建议逢低吸纳一线龙头及深跌股票。

  股票推荐排序:万科(中长期配置首选);保利(预期销售表现好),金地和招商;估值便宜的中小股票:中南建设。

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