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高峰:各国房产税的细节比较

世界上多数实行市场经济的国家都征收房产税,因为这对房地产市场能起到一定的调节作用,也兼顾了社会公平,因此被视为市场经济的“必需品”。在德国,用于出售的房地产,先要缴纳评估价值1%至1.5%的不动产税,房屋买卖时还要交3.5%的交易税。

  SMM网讯:世界上多数实行市场经济的国家都征收房产税,因为这对房地产市场能起到一定的调节作用,也兼顾了社会公平,因此被视为市场经济的“必需品”。仔细比较一些国家典型意义的房产税征收制度,对中国推进房产税改革很有启迪。

  目前美国的50个州都征收房产税,各州和地方政府的税率不同,大约平均在1%到3%之间。 房地产税的立法几乎都是由地方政府自主决定,是绝大多数地方政府的主要收入来源。一般由州宪法与州法律规定,也存在一定减免优惠,并主要用于提供公共服务,例如消防、治安、道路交通、教育、环境改善等等。

  美国的房地产税与美国的公立免费教育通常紧密结合在一起,相当一部分的房地产税用于公立中小学教育。通过这些公共服务的提供改善房地产周边的居住环境和教育环境,使得当地房地产价格上涨,地方政府房地产税收因此增加,形成良性循环。

  在德国,用于出售的房地产,先要缴纳评估价值1%至1.5%的不动产税,房屋买卖时还要交3.5%的交易税。如果通过买卖房屋获得盈利,则另外缴纳15%的差价盈利税。按德国法律,对于房价、房租超高乃至暴利者,地产商和房东甚至会因所构成的违法行为承担刑事责任。

  过去10年间,德国的名义房价每年仅上涨1%,扣除物价因素,德国的平均房价实际上在以每年1%的速度缩水。德国的自有自用住宅不需要交纳不动产税。自有房屋出租,除缴纳不动产税外,租金收入还要缴纳个人所得税,税率为25%。

  为打击炒房客,韩国的财产税和综合土地税达到惊人的30%。而据报道在接下来的两年内,韩国还有可能进一步调整房地产税率。税率将增加为:第二套房产为50%,第三套房产为60%。

  为抑制房价过快上涨,韩国政府于2005年出台了综合不动产税,征税对象为拥有房产总价值超过6亿韩元的家庭,并根据房产总价值的不同,税率为每年0.75%—2%之间。此外,韩国从1961年起还征收财产税,对象是所有拥有土地、房产、船舶等实物财产的人,根据财产价值不同,所负担的税率也不同。如将财产税和综合不动产税算在一起,拥有高档房产的富裕阶层就会承担更重的赋税。韩国政府还有更为严厉的房产转让所得税,凡拥有2套和3套住宅的家庭若在购买房产两年之内出售,分别要缴纳50%和60%的房产转让所得税。即使在购买房产两年之后,拥有2套以上住宅的家庭在出售房产时,仍需缴纳6%至35%不等的房产转让所得税。

  日本对房地产等不动产课征不动产取得税、固定资产税、城市规划税、注册执照税等,同时还有遗产继承税与赠予税。固定资产税的标准税率为14%。

  在日本房产税框架中,有固定资产税、都市规划税和事业所得税三大支柱。在日本,房子和土地都是可以出售的。一般来说,买房子不仅意味着拥有房产本身,而且意味着获得相应的土地所有权。即便购买的是公寓楼,也会依照单户面积占整栋楼房总面积的比例分摊整栋楼占有的土地。因此,在日本,房产税不仅涉及住房,而且涉及土地。

  对土地、房屋的课税依据是市场价值计征的,日本称之为“适当的时价”。日本一般每三年作一次基础评估,估价当年称为基准年度,该年度价格称为基准年度价值。在其后的两年中,如无重大变化,一般不重新估价。各种税制均按纳税主体的情况而采取差别税率的做法,兼顾了社会公平。此外,房产税还发挥着调节房地产市场的功能,如近年来在房地产市场低迷的情况下,日本又推出了不少减税措施,以刺激房地产消费

  由于历史和社会等多方面的原因,埃及的贫富差距悬殊。为平衡这种局面,埃及政府近年来加强了房地产税收制度,力求“向低收入者倾斜”。埃及实行土地私有政策,从理论上说只要经济条件允许,就可以尽可能多地购买土地,并自行建造房屋。埃及的房地产税征收的对象为建筑和农业用地。自用建筑类房产税为总价×80%×10%,房屋交易时交付。出租建筑类房产税率为租金收入的20%至40%不等。

  为减少低收入阶层的房地产税压力,埃及政府对1977年9月9日后建造的非豪华型住房建筑免收原始税和治安税。与此同时,对已有房产者不再提供购房贷款,并且相应提高房地产征税额度和手续费,其中购买2套住房的原始税是1套的两倍,3套则在2套基础上再翻倍,以此类推。另外,由于土地私有,政府在调节住房分配时也从源头——土地层面入手,对拥有多套房产者在购买土地时实施高价政策,而对于建造首套自用住房所需的土地实施调节价。

  (作者系中国城市经济文化研究会秘书长)

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