两城核心地段项目流拍 “打八折”再拍卖后暂无人出价

SMM网讯:日前,厦门、上海两城均出现核心地段项目流拍后,再次折价出让的现象。

其中,烂尾23年的厦门“第一高楼”厦门国际中心在首次拍卖流拍后,价格由36.4亿元降至29.12亿元,降价约7.28亿元,计划于11月10日再次拍卖。而上海明天广场(7至32层)在首次拍卖流拍后,价格由25.71亿元降至20.57亿元,降价约5.14亿元,计划于11月11日二次拍卖。

“与第一次起拍价相比,这次两项目的起拍价均相当于打了八折。价格是很重要的因素,尤其是买卖双方对价格的预期,项目降价后市场是否接受,就看第二次拍卖有没有人报名,及拍卖能否达成交易。”中原地产高级研究经理卢文曦向财联社记者表示。

不过,截至10月29日下午2点,阿里法拍数据显示,两项目均无人报名。但两项目围观热度未减,厦门国际中心围观人数超过5200人,上海明天广场也有逾4200人围观。

“从现在报名的情况来看,第二次拍卖能否成交,仍存在不小的疑问。”卢文曦表示。

公开资料显示,两项目均处于当地核心商圈。其中,厦门国际中心位于厦门西部最早的商务区鹭江道CBD;明天广场位于上海市南京西路与黄陂北路口交汇处,在大厦中高楼层可俯瞰人民广场,其地段优势相当明显。由于处于上海市中心位置,且总金额较高,该项目的拍卖引起市场不低的关注度。

明天广场拍卖标的早为酒店式公寓,建筑面积约3.65万平方米。2003年上海盛懿投资中心取得这部分资产后,将其改造为办公楼。

按明天广场第一次拍卖25.71亿元的起拍价估算,平均单价约7万元/平方米;二度拍卖起拍价降至20.57亿元后,平均单价降到约5.63万元/平方米。

在卢文曦看来,虽然项目所处地段的确很好,项目单价看上去也有所降低,但考虑到项目需要改建,仍要投入数目不小的资金,这个价格并不具备非常高的吸引力,因而预计市场上有能力又有意愿出手的买家不会太多。

他认为,当前大宗物业市场的供求关系发生了一些变化,今年出售资产的企业比较多,但市场上的投资资金却有所下降,“不过这并不意味着大宗物业不会达成交易,只是难度有所增加。”

“总体而言今年大宗物业投资市场资金偏紧,年底又处于偿债及债务置换的重要节点,很多企业手头资金并不充裕。一下要出20多亿元,对企业提出了不低的资金要求。”卢文曦称。

第一太平戴维斯中国市场研究部董事张琳也认为,以项目所处位置和单价来看,确有一定吸引力。不过买入后再用于出租,还需要重新进行一番改造,这是一笔不小的开支,而竞买者也会把这部分隐性成本考虑进去。因此综合下来项目性价比如何,意向买家结合自身情况,可能会有不同的估量。

此外,张琳指出,交易会受市场走势的影响。综合今年大宗物业交易市场行情走势,以及这一细分市场供需、投资预期的角度来看,当前市场对资产售卖方并不是很有利。

“投资人对经济增长预期较审慎,投资活动趋于保守,市场上活跃的资金规模和数量较往年少了很多。再者,虽然大宗交易市场有一定议价空间,但卖家对出售资产的预期仍较高,与买家预期仍有一定距离,因此成交的活跃度并不高。”张琳说。

张琳进一步表示,与去年相比,今年大宗物业市场交易活跃度下降态势较明显,一方面受疫情影响很多与大宗交易相关的调研活动有所迟滞,另一方面,投资机构对商办楼市场的未来前景仍存忧虑,而此前投资机构在大宗交易中占了不小比例。

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