深圳二手房市场“退烧”:8月成交环比下跌逾15% 调控效果初步显现

SMM网讯:深圳“715新政”过后的8月楼市成交数据已出炉,新房成交量上升,二手房量价齐跌,二手市场调控效果初步显现。

深圳房地产信息平台数据显示,8月深圳新房网签4076套一手住宅,环比上涨17%,创近半年新高,近一年的成交套数中,今年8月仅次于去年12月。

而新房成交量创新高主要源于供应增加,据深圳中原地产研究中心统计,8月共15个住宅项目获批,包括深汕合作区1个项目。14个项目开盘,住宅批售面积96.1万平方米,环比增长140.2%,推售93.9万平方米,环比增长150.4%。住宅供应面积连续四个月回升,创2019年以来的新高。

新房供应增加的同时,去化率也保持高位。深圳中原数据显示,14个项目整体开盘去化率超过六成。其中光明区的2个项目开盘去化为100%,是8月新房住宅去化率最高的区域。此外,宝安沙井片区和龙华民治片区的去化情况也较好,沙井片区的2个项目开盘去化率为100%,民治片区的2个项目整体开盘去化率为96%。

此外,8月出现了勤诚达正大城、华强城多个“网红盘”,其中华强城成为深圳首个积分摇号的新房楼盘,2.6万人登记,556套房源开盘当日售罄。

据乐有家统计,受月底新增供应上涨的影响,库存面积也有所上涨。截止到8月31日,深圳一手住宅库存面积242.7万平方米,去化周期7.1个月。

二手房方面则冷清了许多。据深圳房地产信息平台统计,8月二手住宅全市过户11322套,环比下跌15.6%。乐有家研究中心数据则显示,8月二手住宅成交均价66002元/平方米,环比下跌1.3%,并称二手楼市过户数据滞后性仍存,故过户量虽有所下滑但仍过万套。

“与新房不同的是,二手市场氛围趋冷。715新政对非普通住宅标准进行了调整,转让增值税也从2年免征更改为5年才免征,直接影响了二手市场部分楼盘的交易税费,增加了购房成本。在部分房源购房成本上升及新房供应增加的双重作用下,二手住宅市场成交量大幅下滑。”深圳中原地产研究中心称。

但乐有家方面介绍,“与成交均价下滑不同的是,业主心态依然坚挺。”据其统计,深圳各区二手住宅挂牌价多数上涨。截止到8月31日,深圳全市二手住宅挂牌均价为6.9万元/平方米,环比上涨1.32%。各行政区中仅盐田环比微跌0.68%,其余区均为上涨。涨幅最高为南山,挂牌均价9.6万元/平方米,环比上涨2.13%。

“客观讲,715新政仍未脱离过去的老套路——在控制需求端上做文章,而供给端和基本面未发生根本改变,市场对未来楼市新一轮反弹的顽固预期并未扭转。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者。

8月底,深圳市住建局局长张学凡提出深圳住房要学习“新加坡模式”,将来60%的深圳市民将住在政府提供的租赁或出售的住房中。

事实上,早在2018年6月深圳市发布的《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》中,就明确了面向未来(2018年至2035年)的住房发展目标,计划市场商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租赁住房的比例定位4:2:2:2,即政策性支持房所占比例将占新供应总量的60%左右。

记者了解到,在新加坡,保障性住房和商品性住房的比例约为8:2。

“深圳二次房改的目标,至少在量上实现是没有问题的,乐观的话,可以避免‘香港化’。”李宇嘉说,“深圳面临的最大问题,在于在房价高位开启改革,同时要稳地价、稳房价、稳预期,还要靠地产支撑深圳的新定位,这是‘不可能三角’。新加坡的住房制度,是从一穷二白的时候就开始启动了,并一以贯之地坚持下来了。”

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