跨过千亿后的第二年 融信中国降低融资成本与谨慎拿地

SMM网讯:不平凡的2020年,以疫情开场,整体经济下行背景下地产行业面临重重挑战,年初售楼部关闭、土地出让暂停、开竣工进度影响结转、资本市场重创等一幕幕犹如昨日。

行至半程,下半年,房企们面临的挑战似乎也没有减小,近期关于“三条红线”和融资环境收窄的讨论,闹得人心惶惶,降负债也成为房企们的口头禅。

接近中报会的尾声,融信中国也在8月的最后一天发布上半年业绩报告,延续年初的基调,谨慎拿地、抓销售回款与降融资成本成为这半年的主旋律。

8月31日午间,融信中国中期业绩报告显示,实现收益总额达210.66亿元,毛利31.4亿元,期内溢利16.46亿元,公司拥有人应占核心纯利11.11亿元,毛利率为23.9%,纯利率为13.2%,不派发中期股息。

去年同期,融信中国实现收益266.16亿元,毛利63.614亿元,期内溢利35.1亿元,公司拥有人应占核心纯利为19.563亿元,毛利率为23.9%,纯利率为13.2%。

近两年,随着逐渐放慢扩张的步伐,融信中国开始注重利润增长,同时对于现金流和负债指标有一定的要求。但如何平衡规模、利润和负债,仍是融信中国未来道路上要面对的难题。

有参加当日投资者会的分析师告诉观点地产新媒体,融信中国管理层表示,在目前不确定性因素比较大的环境下,融信中国在拿地上主要还是一二线,毛利率会低一点,但安全性会高很多。

“未来,公司会通过内部运营来提高效率,进一步优化融资成本,还会比较重视项目的盈利能力,预计明年以后毛利率会逐步回暖。”

销售回正与谨慎拿地

事实上,房企当期结转的项目大部分为两三年前获取的项目。融信中国管理层对当期利润变化作了详细说明,并依旧对未来的结转水平充满信心。

“上半年结转的项目主要是2016下半年及2017年拿的相对高质量地,受限价政策影响,所以导致毛利率偏低,当然也不是刻意要在今年结转,仅是达到基本周转节点,顺其自然。此外,收购的部分项目存在收购节点销售,毛利相对较低。”

融信中国解释称,随着此部分高价地逐渐结转完毕,明年毛利率会逐步改善,今年上半年合约销售的毛利率则大概在20%至25%之间。

值得一提的是,除了关注当期的利润表现,融信中国上半年销售实现回正也引起市场关注。

最新数据显示,今年1-7月,融信中国总合约销售额约为725.02亿元,同比增长4.23%,总合约建筑面积约为317.95万平方米,平均合约售价为每平方米22,803元,同比增长9.98%。

据观点指数发布的2020年1-7月中国房地产企业销售TOP100榜单显示,前7月融信中国销售规模逾725亿,稳居房企21名,较年初排名有所上升。

若按城市来划分,上半年,融信中国在杭州、南京、福州、上海、温州、郑州、苏州、宁波及湖州这些城市的合约销售额排名靠前,其中杭州、南京及上海分别占集团合约销售总额的36.58%、12.81%及6.56%。

据投资者透露,疫情影响下,融信中国在销售策略上做了新尝试,包括无理由退房、线上售楼部和抖音直播卖房等,集团布局大部分在长三角,长三角的房地产复苏明显高于其他区域,所以整个销售流量提速非常快。

“截至今年8月底,整个销售完成率接近60%,依然以年初制定的销售目标来推进,下半年总的供货量会高于上半年,若以今年上半年实现的去化率68%来看,对今年整个销售目标还是比较有信心。”

此外,2020上半年,融信中国实际推出货值887亿,实际去化率为68%,实际回款81%,下半年预计推出1300亿货值,预计去化率保持在70%以上,预计回款率保持在80%,下半年合约销售主要集中在长三角和海西。

土地储备方面,报告期内,融信中国新增项目21个,新增土储461万平方米,土地总成本为292亿,权益拿地138亿元,单方土地成本为8550元/平方米。此外,旧改太原项目新增确权48万平方米,单方土地成本是1222元/平方米。

投资者介绍道,融信一二级联动是从2016年参与郑州时光之城开始,2017年到2020年累计确权了474万平方米,剩余待确权502平方米,预计总建面是976万平方米。

截至上半年,融信中国项目共计219个,总土储面积2803万平方米,权益土储面积1421万平方米,平均土地成本7767元/平方米。其中,一二线城市占比82%,地价销售比为33%。

有投资者关注到,融信一二级联动项目的转化速度略慢,融信管理层表示,上半年还是受到疫情影响,疫情控制放在第一位,所以公司和政府在旧改速度上有所减缓,是基于今年特殊的环境导致的,并不影响项目确权的确定性。

对上半年土地市场上取得的成绩,融信管理层似乎比较满意,并告诉投资者称,今年在长三角拿的项目,拿地窗口期都把握的比较好。

至于下半年,有业内人士表示,融信重点布局长三角,从2018年开始比较谨慎,重视拿地成本,会通过内部管理和城市深耕,建立长期区域经理人团队,准备更充分的现金流,继续寻找更好的土地投资窗口。

“今年拿地,强调深耕和盈利能力,还有一方面是加快旧改项目转化,同时积极关注项目收购机会,全年拿地预算是匹配销售回款的30%-50%的拿地资金”

另于今年8月,融信在上海土拍市场上赚足了眼球,先是与陆家嘴抢夺上海前滩地块失利后,随后与旭辉联合以45亿拿下闵行宅地,再以48.71亿竞得嘉定南翔镇宅地,两次上海拿地的溢价率都超过35%。

降低融资成本和调整债务结构

负债是观察房企未来发展稳定性及安全性的重要指标,而提升融资能力是房企优化债务结构的良好渠道。

中报显示,融信中国负债比率为91%,总有息负债689亿元,一年内到期债务从2019年30%降到27%,融资成本从6.85%降到6.67%,融资成本由去年中期的3.12亿元减少11.87%至2.75亿元,主要由于非资本化利息开支减少。

上半年,由于疫情影响,国内发债环境相对宽松,融信也进行了多渠道的融资。于今年3月和4月,融信中国分别发行12.9亿元及11.06亿元的资产支持证券(ABS),该等证券按5.9%年利率计息并以集团应收物业销售所得款项作抵押。

境外债务方面,2020年6月,融信中国发行于2023年到期7.35%的2.5亿美元优先票据,随后再额外发行合并及构成单一系列的1.6亿美元优先票据,创公司长年期债务最低利率水平。

今年8月5日,融信中国还在新交所发行2024年到期的2亿美元的优先票据,息率为每年6.75%,票据利率进一步降低。

此外,截至今年6月底,融信中国已发行境内公司债券总额为121.76亿元,占集团借款总额17.66%。

目前,融信在手的现金及银行存款312.6亿元,现金短债比为1.7,总授信额度1432亿元,未使用授信额度为1059亿元,其中88%为金融机构的授信,12%为其他授信,有息负债占总权益是168%。

从数据来看,融信中国的偿债压力较小,在手现金较为充裕,能满足未来一年基础运营资金的支付。从2018年起,对追求稳健的融信来说,降负债也是集团站上千亿后需要跨过的重要门槛。

对于上半年有息负债的增长,融信管理层表示,今年和比较多的企业合作拿地,所以一般按10%-12%的利息借,真实的负债率还是在80%。

就近段时间议论纷纷的“三条红线”,据投资者透露,融信管理层认为,三条红线对开发商提出了更高要求,公司在规模、融资能力、产品力、有息负债方面比较有优势。到今年年底,初步预测这三条红线应该不会突破。

“高度重视财务安全,财务政策依旧保持在稳健的基础上均衡发展,今年中期融信的净负债率略有突破90%,全年会控制在管理目标之内,全年总负债基本和中期持平。”

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