绿城服务“保守”下的加速猜想 称未来三年是发展关键期

SMM网讯:如果要盘点在今年疫情冲击之下,哪些行业的逆势生长最为夺目,那么物业无疑会有一席之地。

8月24日,绿城服务集团有限公司召开2020年中期业绩会线上发布会。据参会投资者透露,出席会议的管理层包括了董事会主席李海荣、副主席杨掌法、行政总裁吴志华、首席运营官金科丽、咨询集团总经理徐亚萍、园区集团总经理刘玲玲、财务管理部总经理辛蓉等。

尽管线上发布会无法看到管理层们的神情,但据参会投资者转述,从管理层们的言谈语调中,不难听出他们对于这份“成绩单”的满意。

早在8月5日时,绿城服务便曾公告称,预期上半年公司权益股东应占溢利将较去年同期的约23,437万元上升不少于50%。彼时,绿城服务表示,该升幅主要是由于在管项目及在管面积的稳定增长,以及COVID-19疫情期间社会保险减免政策影响。

更详细的数据没有让众人等待太久。根据其最新公布的中期业绩报告,绿城服务上半年实现经营利润4.96亿元,同比增长58.8%;实现利润3.62亿元,同比增长56.1%。权益股东应占溢利为3.74亿元,同比增长59.4%,每股基本盈利为0.13元。

和需要恢复元气的地产商们不同,除了主营业务外,绿城服务上半年里一边继续扩张自己的“物业联盟”,另一边则是进一步加强了和老东家绿城中国的联系,忙得是“不亦乐乎”。

当然,事情的真相自然不会像管理层主动传达给投资者的那般简单和乐观。有投资者发现,绿城服务上半年的减值拨备金额出现了较大幅度的变化。据现场投资者转述,当被问及这一问题时,管理层的解释是:“确实是对其他应收款部分进行了一定的减值拨备。”

具体而言,因受到疫情的影响,新零售和教育板块付款能力有所下降。基于谨慎性的原则,绿城服务计提了这部分坏账的拨备。与此同时,鉴于投资的教育公司的经营业绩没有达到预期,这部分绿城服务计提了1800万的减值拨备。

园区服务“刹车”和“保守”的目标

单从大盘上看,绿城服务上半年的表现基本上算是“正常发挥”。

扩张方面,截至2020年6月30日,绿城服务的在管面积为2.259亿平方米,同比增长22.6%,净增加4170万平方米。储备面积期内达到2.52亿平方米,同比增长21.9%,净增加4540万平方米。在管项目达到1578个,覆盖了全国30个省级行政区共163个城市。

从收入上看,于上半年里,绿城服务收入为44亿元,同比增长20.1%。毛利9.05亿元,同比增长28.2%,毛利率为20.6%,同比增加了1.3个百分点。

具体一些,绿城服务的收入主要来自于物业服务、园区服务及咨询服务三方面。其中,物业服务收入30.21亿元,占总收入68.7%,同比增长23.2%;园区服务收入7.57亿元,占总收入17.2%,同比增长9.7%;咨询服务收入6.22亿元,占总收入14.1%,同比增长19.5%。

能够看出,物业服务仍是绿城服务最大的收入来源,虽然从上半年的增幅表现来说,该公司仍比一些同行慢了些,但好在还算稳定。

不过,相比物业服务板块,其园区服务则是出现了明显的减速。值得一提的是,在过去五年时间里,园区服务一直是绿城服务的业务体系中增长势头最好的一个板块。今年是自2016年以来,该业务板块首次增幅跌至个位数。

数据来源:企业公告、观点指数整理

据参加发布会的投资者转述,对于这个情况,吴志华的解释是,疫情之下,园区产品服务的企业和客户受到了一定程度的影响,进而也影响到了公司的园区服务业务,并导致该板块收入增速有所放缓。

不过,吴志华也指出,绿城服务还是抓住二季度复工复产时期的机会,相继推出了一系列试点业务,一定程度上降低了疫情对该板块业务的影响。同时,他还介绍说,公司成本管控的效果开始显现,园区服务的毛利率提升到32%,高于2019年同期和全年的31.3%、27.1%。

站在公司的角度,管理层们往往希望能够在业绩会上将乐观的情绪传达给投资者们。不过,出于谨慎的习惯,绿城服务仍是在会上抛出了一个颇为保守的年度目标。

据参会投资者转述,吴志华介绍说:“上半年受到疫情影响延期的项目有36个,下半年还是会有一些项目延期,预期下半年交付面积为3337万平方米,加上项目的拓展,预计全年交付的面积在5500万平方米左右,预计全年收入增速在15-20%之间,可能靠近20%左右。”

至于上文中提到的拨备问题,吴志华对投资者补充解释,绿城服务向来是一家谨慎的公司,出于疫情的考虑,所以上半年才做了比较多的拨备。“有些拨备在下半年或明年有很大概率收回来。综合考虑,管理层还是认为今年公司的经营利润和净利润增速能在30%以上。”

“物管联盟”与加速猜想

据投资者参会后介绍,吴志华在宣布了今年“保守目标”的同时,也进一步解释了绿城服务过去三年与未来三年的战略规划。

“在绿城服务的计划里,2017-2019年是第一阶段,主要是建立起自己的生活服务能力、产业服务能力和科技化能力。基本具备各项能力之后,从今年开始进入到2.0阶段,2020年到2022年是第二个阶段。”该投资者如是介绍道。

据了解,吴志华在会上指出,在未来三年里,绿城服务希望把自己的能力进行对外输出,这也是公司在第二个阶段重点打造的一个领域。

紧接着,投资者转述了吴志华的原话道:“对外输出有很多类型,通过全委托项目输出是一种。第二种,我们希望构建更为牢固的关系,通过股权进行绑定,从而对这样一个生活服务联盟进行输出,今年我们做了这样的变化。”

为了达成这个“联盟计划”,绿城服务于今年6月3日时宣布,同意按每股配售股份10.18港元的价格配售2.666亿股。最终,该等配股事宜为绿城服务募得26.93亿港元。

据参会投资者透露,吴志华在业绩会上再次对该笔募得资金作出说明称,资金主要用途是用于生活服务联盟的整体构建。

6月14日,绿城服务与中奥到家订立认购协议。据此,绿城服务认购3692.8万股中奥到家股份。十天之后,绿城服务再发公告,宣布斥资2.2亿港元继续增持中奥到家,持股比例上升至18.67%。

“吴志华表示,绿城服务会积极在市场上寻找机会,一方面像入股中奥到家这样,入股的同时,希望能获得几个董事席位,并在生活服务、科技、产业服务等平台上达成一定合作。其次,绿城服务也会做一些战略性的把握,不排除收购一些地域性或者全国性的物业公司。”

该投资者还介绍说,绿城服务和中奥到家之间的股权交易已经全部完成,在下半年里,绿城服务还有几个项目在做洽谈。

显然,绿城服务如今对于收并购的兴趣越发浓厚。

除此之外,在一个月前,绿城服务宣布联合绿城中国创建绿城生活服务委员会,宣告着两家企业之间的联系更近了一步。

业绩会上,有管理层坦言,绿城服务在开拓珠三角市场上要感谢绿城中国,因为绿城中国近年在珠三角投入了很大力度,而这也是绿城服务近两年在该区域有所推进的最重要原因。

据悉,吴志华在会上表示,未来绿城中国将继续聚焦于房地产行业及部分物业服务项目,并将物业项目全部交由绿城服务来履行。在未来分工上,围绕房屋的服务及重大投资服务,由绿城中国指导,围绕人的服务,由绿城服务指导。

与之相对,张亚东早前也曾在今年绿城中国的股东会上表示:基础物业方面主要是与绿城服务协同和合作,不会再建立一个公司去代替绿城服务。

据投资者介绍,有管理层在会上表示:“未来三年,将会是我们公司发展的关键战略整合期。”

而最近收并购上的频繁动作,以及与老东家之间的“眉目传情”,无一不让人猜测,绿城服务在下阶段的发展中或许会一改此前“不温不火”的节奏。

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