万科龙湖金地“围猎”北京青龙湖

抢跑、比价、拼户型,这场错配的比试才刚开始。

SMM网讯:“如果上午拿到销售许可证,晚上就会开盘了。”早上还在睡梦中的钟纯,接到了销售员的电话。

尽管比预计时间晚了大半个月,但钟纯在青龙湖所看的项目中,熙湖悦著是第一个通知她可以销售的楼盘。在这场“争分夺秒”的开盘赛跑中,龙湖操盘的熙湖悦著拔得了”头筹”,并在6月21日晚间如期开盘。

直到今年年初,在北京金融街上班的钟纯才把青龙湖纳入看房计划之中。在此之前,青龙湖主打山水资源,度假、养老和第二居所类的别墅,是这个区域的主打产品,甚少有适合钟纯这样买首套房的刚需户型。毕竟,对于一个上班族而言,青龙湖实在太远了。

有多远?如果从北京南站坐地铁,要换乘5条线外加打一段8公里的车,单程时间至少需要2小时。从钟纯工作的金融街开车出发,从莲花池东路一路向西,通过莲石路上西六环,在不堵车的情况下,车程也在40分钟以上。

“第一次去看房时,接我的滴滴司机不理解为什么要去这么远的地方,而他自己家就已经远在卢沟桥了。”钟纯还记得司机的感叹。

然而,眼下的青龙湖,正成为北京市场竞争最激烈的板块之一,这里聚集着万科、龙湖、金地、首开等房企。他们正迎来一场贴身“肉搏”。

价格洼地

青龙湖,位于北京京郊西南角,地处丰台、房山、门头沟三区交界,是离北京最近的优质开阔水面。前身为上世纪中期开发的崇青水库,集灌溉、旅游功能为一体。库区总面积4.94平方公里,水面6000亩,相当于北京颐和园、玉渊潭、北海等水体面积的总和。

因为有北方难得的丰沛水资源,在早期的规划中,青龙湖地区主导功能为郊野休闲区,集中了较多别墅型项目。

2010年,青龙湖国际文化会都项目开始建设,一度传言其对位于北边的雁栖湖国际会议中心具有替代功能。2017年,中央民族大学在青龙湖的新校区选址落定。今年初,北京大学人民医院也确定将进入房山,同时乐高主题公园也确定落地青龙湖,这使得区域利好得以浮现。

真正引发市场普遍关注的,是2017年后的几场土地拍卖,多家品牌房企不惜高价进入。

当年4月,万科联合国开东方、京投,举牌58.5亿元,率先拿下丰台青龙湖地块。2个月后,万科再次联合龙湖、国开、首开,4家以56.1亿元拿下一河之隔的房山区青龙湖地块,该项目由龙湖操盘。

一年之后的7月,金地又耗资17.5亿元,独立拿下一块房山青龙湖宅地。9月,首开则以11.5亿元的底价,拿下上述四幅地块中唯一的商住地块。10月,中铁建以9.25亿元代价进入青龙湖。一时间,青龙湖忽然汇集了大量品牌开发企业。

去年10月,万科拿下的丰台地块定名翡翠西湖率先开盘,均价4.2万元/平方米,并且有低于100平方米的刚需户型。低价、品牌和规划逐步落地的丰台区,让翡翠西湖实现了不错的销售成绩。住建委数据显示,一期取证的460套洋房,截至目前去化已经超过75%。

“放眼全北京,万科也没有哪个项目比这个价格更低。”价格,是钟纯关注青龙湖的根本因素。事实上,上述地块均为“限竞房”,除翡翠西湖所在的丰台区外,龙湖、金地和首开这三家的项目,销售均价(含装修费)不得超过37245元/平方米、最高销售单价不得超过39107元/平方米。

“龙湖的销售说,首次开盘价格有可能低于3.4万元/平方米,按照小面积户型计算,总价有可能低于280万元,首套房能拿到3.5成的首付,这在北京市场很罕见了。”钟纯说到。

而吸引胡永万夫妇的,则是有可能引入的名校学区。房山区第八届人民代表大会第五次会议上信息显示,房山今年将引入北京八中房山分校、黄城根小学房山分校第三校区、北京育才学校长阳分校、首师大附属房山中学这4所优质学校,其中八中和黄城根小学分校毗邻熙湖悦著项目,有被划入学区的可能。

作为青龙湖本地人,胡永万夫妇已有房产,但对学区不满意。“现在周边只有青龙湖小学和第十三中青龙湖分校,学区不是太好。如果新楼盘能被划入学区,那也值得。”尽管二人尚未有孩子,但已在“未雨绸缪”。

近身比拼

龙湖率先抢跑后,将带动青龙湖板块数个项目的集中入市。

诸葛找房数据显示,2017年-2019年间,青龙湖板块集中供应了6幅地块,总规划建筑面积约为88万平方米。这使得两年后的今天,上市量“井喷”。除了翡翠西湖已经在去年开盘,龙湖操盘的熙湖悦著、金地大湖风华,首开熙悦观湖的开盘时间都“撞”在了6、7月间。

同时,由于拿地时上述四幅地块需执行“70/90”政策,因此区域内项目过半比例为低于100平方米的刚需户型。面积段的类似和开盘时间的撞期,让板块内的正面竞争“白热化”。

为了争夺客户,各房企也使出浑身解数。界面新闻实地走访后发现,龙湖熙湖悦著和金地大湖风华的售楼处均设在西六环大苑村桥出口即到的良坨路上,便于接待买房人,但和实际项目所在地还有3公里以上的距离。

激烈的竞争还体现在这两个项目的售楼处甚至相距不过15米,首次到访的买房人还有走错项目的可能。项目的案名也都用到“湖”,容易让人“傻傻分不清”。

龙湖熙湖悦著是目前出让项目中地块面积最大的,总计13万方,可售套数接近2000套,但户型段只分为73平方米两房、83平方米三房和353平方米的下跃别墅三种。虽然可选余地较少,但发挥龙湖的绿化优势,小区密度低,并采用楼栋倾斜角的设计,尽可能达到青龙湖观水效果。在关键的销售节点上,是房山三个项目中第一个拿到销售许可证,实现“抢跑”。

金地大湖风华则设计了最多的户型,从67平方米的一居,到220平方米的叠拼,共设有5个面积段6个户型,覆盖到从低价首套到改善居住再到退休养老的各段位需求。部分户型还利用地势高度差,将地下一层设计为一层,户型设计实用性强,加上是板块内唯一精装交付房源,性价比和可选择余地较大。

相比之下,首开熙悦观湖开发商知名度不如龙湖、金地,并且有可能最晚拿到销售许可。但所在位置为区域最高地,景观视角较好,且有2.5万平方米的商业配建。最重要的是,由于拿地楼面地价仅为1.36万元/平方米,是几个项目中地价唯一低于2万元/平方米的项目,因此定价上具有议价空间。首开的销售员也明确表示“地价最低,有打价格战的条件”。

不难看出,在“70/90”的命题作文之下,各家都尽可能将剩余比例的建设面积,做改善及别墅类产品。业内人士坦言,这也是不得而为之的选择。

一位房企开发端人士分析,青龙湖是比较明显的板块属性和规划条件“错配”的区域:“板块属性是有水的升级居所,生活配套不成熟,更适合做改善型产品。但规划条件却给了‘70/90’,要求大部分做刚需。刚需是需要公共交通、教育和生活配套设施的,区位自身条件和规划条件不匹配,做起来很尴尬。”

他坦言,这种产品的解决方式就是拉低价格:“但是出让的几块地价格也不便宜,所以开发端会比较痛苦。”

中原地产首席分析师张大伟认为,除了“错配”之外,板块内极大的供应量是另一个痛点。按照目前已出让的6幅地共计88万平方米建筑面积,以“70/90”的政策要求计算,大约会供应6000套以上的房源。

事实上,仅房山3个项目的供应量,就已经超过3000套。除了熙湖悦著的2000套,金地大湖风华约为800套,其中89平方米的户型占了480套;首开熙悦观湖体量最小,只有586套,但计划要在年底清盘,任务仍不轻松。

供应量起来后,青龙湖的土地供应还将持续。今年5月初的北京市上半年拟供应经营性用地项目推介会上,板块内预计还有7幅地块的出让被提上议事日程,其中6幅位于房山青龙湖镇,1幅位于丰台区青龙湖文化会都。

“从供应量、面积段和总价而言,青龙湖的确给北京购房者提供了新选择,但交通短板一直没有得到有效解决。”合硕机构首席分析师郭毅认为,各家尽可能调整出的别墅项目,能够匹配周边环境,市场压力反而小一些,刚需确实存在逻辑矛盾:“但这不是开发企业能够解决的问题,还是需要相关部门在轨道交通规划上对区域有所倾斜。周边生活配套随着开发企业的到来,未来有可能带来一些改变。”

较为确切的消息是,丰台区河西有轨电车T2计划西起青龙湖,北至北宫森林公园,中间连接14号线换乘,未来成为青龙湖板块的主要轨道交通线路之一,但最终站点的落定和通车时间,目前都还没有确定。

即便如此,在有限的条件之下,如何让市场更加接受这片新兴区域,是开发企业需要面临的难题。龙湖开盘之后,随着金地、首开的销售许可证陆续发放,以及未来中铁建加入“战局”,板块内的竞争还将更加激烈。

这些暂时不利的区位条件,还有待时间去落地,但这也影响了当下购房者最终的决定。

21号晚上的龙湖熙湖悦著的开盘,钟纯最终还是放弃了选房:“想到以后晚上加班,半夜回家周边荒无人烟,还是害怕。”

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