东莞土拍新规不再"价高者得" 多地加码调控为地市降温

近日,东莞出台土拍新规,首创“最接近平均价者得”的土地网上竞价方式,不再“价高者得”,引起市场关注。

SMM网讯:近日,东莞出台土拍新规,首创“最接近平均价者得”的土地网上竞价方式,不再“价高者得”,引起市场关注。

东莞之所以出台土拍新政,与近期土地市场升温较快有关,数十家房企抢一宗地、买家多轮自加价提前锁定地块、溢价率高企等现象频现。

值得注意的是,近期,苏州、合肥等土地市场过热的城市相继收紧了房地产调控政策。业内人士预计,二线热点城市引发的“地市热”或将得到控制。

东莞首创“最接近平均价者得”土拍新规

6月6日,东莞市公共资源交易网发布国土资源网上交易达到上限后的终次报价规则。

新政规定,东莞市国土资源网上交易系统交易达到上限后,交易系统暂停接受新的报价,转为通过网上最终一次性报价方式(简称“终次报价”),以终次报价中最接近所有终次报价平均价的原则确定竞得入选人的竞价方式,其所报价格确定为该宗地最终报价。

对竞自持、竞配建等设定上限的国土资源网上挂牌交易,需要通过终次报价确定竞得入选人的,适用本规则。

谁有资格进行终次报价? 

新政规定,在终次报价前,已报出至少一次有效报价的竞买人,自动获得终次报价资格。未报出有效报价的竞买人,须在资格确认环节同意接受上限报价后,才能获得终次报价资格。未获得终次报价资格的竞买人,不能参加终次报价。

如何进行终次报价? 

有效竞买人在终次报价环节出价时只能在指定的报价区间出价。终次报价区间为土地出让最高限价至不高于最高限价加一口报价。

如何确认最终竞买人? 

1. 在终次报价环节无有效报价的,以最先报出上限值的竞买人即为竞得入选人。

2. 根据终次报价的结果,只有一个有效报价的,以此报价确定竞得入选人。两个或以上的有效报价,按照有效报价计算平均价,所报价与平均价相差的绝对值最小的为竞得入选人,如果绝对值相等的情况下,以绝对值最小且高于平均价的确定为竞得入选人。

3. 终次报价环节结束后,将在竞价系统中公布报价记录,确定竞得入选人。

东莞地市升温,多地块被提前锁定

东莞之所以出台土拍新政,与近期土地市场升温较快有关,数十家房企抢一宗地、买家多轮自加价提前锁定地块、溢价率高企等现象频现。

据了解,5月以来,有多宗地块出现了提前锁定的情况。

5月7日,保利以30亿元竞得万江胜利社区商住地块,溢价率46%,商业自持比例100%。值得注意的是,在没有其他竞价人的情况下,保利自己连续加价至最高限价30亿元,并且连续加报自持商业面积比例,最终独自进行30轮竞报后,在挂牌截止日前13天提前锁定该地块,这也是东莞土拍市场第一次出现提前锁定的情况。

5月15日,鹏瑞地产同样是在没有其他竞价人的情况下,独自进行29轮加价和加报商业自持面积比例,最终以23.6亿元+商业自持比例100%的代价竞得南城雅园商住地块,溢价率159%,比挂牌截止日提前了2天锁定了该地块;

5月16日,融创以10.23亿+商业部分自持年限 40年的代价拿下沙田镇商住地块,溢价率50%,整个网上竞价过程用时仅29秒,比挂牌截止日提前了17天锁定了该地块;

5月22日,首创置业以9.465亿+商业部分自持年限40 年的代价竞得望牛墩商住地块,溢价率24%,整个网上竞价过程用时仅24秒,比挂牌截止日提前了16天锁定了该地块。

而今年4月份,东莞土地市场就开始升温。

4月17日,中海以14.38亿拿下东莞开年第一块商住用地,当时27家房企厮sha了62轮,参与竞拍的房企数量创下今年以来粤港澳大湾区土拍市场的新高。

随着今年粤港澳大湾区发展规划的发布,众多品牌房企纷纷抢滩进驻这座湾区重镇,土地成交也火爆起来。

多地加码调控为地市降温

值得注意的是,2017年3月,东莞出台了限购、限贷、限价等房地产市场调控政策,其中还包括创新土地供应条件,探索采取“限地价、竞配建人才房(保障性住房)”“限房价、竞地价”等新型房地产用地交易方式,促进土地市场理性平稳,严控地价过快上涨。

如今,土地市场的快速升温再次引发了调控加码。

易居智库研究总监严跃进接受记者采访时表示,东莞土拍新政破解了“价高者得”模式,创新性采取“终次报价”模式,通过最接近终次报价平均价的模式来确定竞得人,对于整个土地市场价格有积极作用,因为报价最高的不一定能拿到地,这使得企业拿地会更加理性,有一些拿地资金预算不是很多但报价最接近也有机会拿地,也能更加体现拿地的公平性。

广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉也认为,一次性最终报价,并以最接近平均价作为定价的依据,首先可以淘汰风险倾向高、杠杆高的开发商;其次,由于中标者对最终价格没有影响力,所有投标人都会基于市场基本面,显示其对地块的真实评价,最后出来的房屋供给也是最佳的。

此前,已经有苏州、合肥等土地市场过热的城市相继收紧了房地产调控政策,包括调整土地出让报价规则等。继住建部对房价、地价波动较大城市进行2次预警提示后,银保监会也要求对房地产融资乱象包括银行、信托资金违规用于拿地等进行整治。近期,房企融资也有收紧迹象,部分房企申请发债时会被问及是否有拿过“地王”等问题。

李宇嘉认为,5月11日的苏州土拍新政已提出,土地竞价超过市场指导价10%- 25%后,转为一次报价出让方式。同为“新一线”城市的东莞,也提出类似的模式,这可视为楼市长效机制的落地成果。由此可期待,由二线热点城市(包括“新一线”城市)引发的“地市热”或将得到控制。

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