多重调控也拦不住 西安房价连涨38个月

持续上涨的西安房价,让很多人看不懂。

SMM网讯:过去3年,西安意外走红。不管是在抖音上爆红的西安永兴坊摔碗酒,西安城墙上耗资千万的无人机表演,还是战绩显赫的抢人大战,都是观测西安近几年发展的极佳角度。

但怒刷存在感的并不止于此,不断飙升的房价更是西安真实写照。

在核心一二线城市中,西安可能是房价上涨最为持久的,且没有之一。北上广深、南京、杭州、天津、武汉等热点城市都曾在阶段性暴涨后面临回落。而西安始终保持稳中有升的状态,自2016年开始,这座城市已经连续上涨3年又2个月。

近期,国家统计局发布2019年4月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。从新建商品住宅销售价格同比涨幅看,4月西安涨幅最大,同比涨23.8%。从2018年9月至今,这一数字始终保持在20%以上,且是连续5个月成为房价同比涨幅最大的城市。

“西安不是没有调控。不过到了2019年还在持续上涨,确实让很多人看不懂。”西安一位业内人士评价称。

2017年,西安重启限购,规定自2017年1月1日起,西安及非西安户籍家庭(包括夫妻双方及未成年子女)在西安城六区(新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥区)只能新购买一套住宅(含新建住房和二手住房)。自此,西安楼市进入“四限”(限购、限贷、限售、限价)时代。

2018年,西安房地产长效调控机制更为细化,陆续出台摇号购房、房改等政策。今年4月,西安限购再升级,发布公积金新政:暂停异地购房提取,首付比例最低35%。

从影响购房成本的信贷角度来看,西安的房贷利率也一直在高位徘徊。融360大数据研究院监测数据显示,2019年4月,全国首套房贷款平均利率为5.48%,环比下降8%,首套平均利率连降5个月。二套房方面,4月,全国二套房贷款平均利率为5.81%,较上月回落个8基点。

具体至西安,房贷政策基本保持不变。根据融360监测的11家银行,首套房贷利率均为基准上浮15%,二套则上浮20%,个别银行甚至上浮30%。针对二套房贷,大多银行上浮20%,另有极少数银行上浮25%或30%。

西安的楼市调控持续深入,但这依然没有拦住房价持续上涨。综合统计局公布的新房指数来看,西安房价已连续上涨38个月,而今年4月,新房均价达到历史最高点,为13681元/平方米。

持续上涨的市场下,也不乏冒尖的高价盘。融创西安壹号院、融创揽月府、保利天悦、华侨城天鹅堡、碧桂园阅江府等都是典型代表。4月,保利天悦推出精装高层,售价17998元/平方米,去化率达到95%;碧桂园在浐灞推出的阅江府精装小高层,售价也达到20000元/平方米至25000元/平方米。

二手房作为新房的联动和外溢市场,价格虽有回落但也仍在高点。“一位熟悉西安楼市的业内人士告诉界面新闻:“二手房价格现在还是倒挂的。”

来自贝壳研究院的数据显示,西安二手房价格从1万以上最高涨到16650元/平方米。在2018年6月达到这个高点后,二手房价格稍有回落,截至2019年4月底,西安二手房均价为14315元/平方米,仍然高于新房价格。

西安楼市的持续火热,不仅体现在成交价格上,成交量也是一个可感指标。

今年3月,康桥·悦蓉园首次登记,不到一天时间登记人数已超过房源数的3.5倍,实际登记结果,康桥·悦蓉园房源264套,登记1185人。这不是个例,进入2019年以来,西安楼市多次出现千人摇号。

如果登记量还不能完全代表真实楼市情况,那具体成交数字则是一个更为实际的观察维度。

根据中原地产数据,进入4月,奥园誉府、万科澜岸、中南樾府等多个项目去化率均达到100%; 2019年4月,西安共推出7366套房源,整体开盘去化率87%,环比上升9个百分点。超过三成项目开盘当日即售罄,超过一半的项目开盘去化超过90%,这远高于同期其他热点城市的成交情况。

从成交量来看,浐灞是西安楼市火热行情的最典型案例。中原地产总结表示,浐灞受楼市整体升温、房地产开发程度提升、公共配套改善、价格较低等因素影响,连续三年成为西安市成交最多区域。2018年,浐灞占全市成交总量的18.8%,经开、曲江区域依次位列其后。

中原地产数据还显示,截至2019年4月底,西安可售住宅套数为52006套,可售面积597.63万平方米。按照半年内月平均去化面积来算,西安可售面积去化周期不足5个月,为4.81个月。

界面新闻从数据机构、开发商、业内人士以及购房者等多处了解到,西安房价持续上涨动力由多方因素促成,其中的主要因素为,西安为房价洼地,人才引进,土地市场带动,看涨房价预期等。

2017年以来,西安高度重视人才工作,通过打出“人才新政+户籍新政+安居新政”组合拳,招揽人才入西安。2018年6月7日,西安公安局拍摄落户政策宣传视频曾流出引发热议。视频显示,西安市某派出所民警为招揽人才落户,甚至开着巡逻车用大喇叭沿街喊叫“有没有人落户西安“。

视频背后折射出西安对人才的渴求,西安这两年在招揽人才方面确实也取得了成果。

根据官方数据,截至2019年4月30日,西安户籍人口共1004.9万人,流动人口317.9万人。从2017年3月1日“户籍新政”实施,到2019年4月30日两年零两个月的时间里,全市共迁入落户115.1万人,其中学历落户和人才引进占比为64.05%。

宽松的人才引进政策显然会增加购房潜在需求,但拉动西安购房需求的还不仅于此。

作为关中平原城市群的核心,,2018年西安获批为第9个国家中心城市。相比其它核心二线城市,西安一直属于房价洼地,这也是购房者甚至开发商对西安房价抱有持续看涨预期的最主要原因。

尽管西安房价一路上扬,但整体来看,开发商仍未对西安市场失去信心,这直接体现在真金白银的投入上。

近几年,外埠房企不断进入西安,争夺市场份额。碧桂园、融创、世茂、旭辉、新城、远洋、中梁等就是其中代表。

融创是最好的例证。2015年融创通过与天朗合作入股3个项目进入西安,截至目前已经布局15个项目。融创2018年财报显示,截至2018年年末,以估计总建筑面积来算,融创西安约有682万平方米,甚至超过他们在其他重点城市的布局力度。

土地市场对楼市反应最为敏感。外埠房企大量涌入的这几年也是西安土地大量成交时期。

今年,继莱安、正荣拿下大明宫高价地后,融创获取的幸福林带又创地价新高,加上拆迁安置等各项费用,楼面价超过1.5万元/平方米。而高新地产以楼面价13449.74元/平方米,溢价167%拿下的软件新城地块,经过一个半小时、325轮的叫价才在三十余家房企中胜出。

根据CREIS中指数据,今年1—4月,在全国土地成交城市排行榜TOP10中,西安的土地成交的规划建筑面积达到1700万平方米,位列第一,同比增长20%;成交总价为305亿,位列第十,但同比上涨45%。

2018全年,西安土地成交面积1766万方,在全国位列第四名,仅次于武汉、天津和青岛;出让金收入为681亿,位列全国第14位。

大量土地成交后,也促使西安暂时性停止土地供应。2019年4月23日,陕西省自然资源厅发布《关于暂停受理建设用地报建的函》指出,2019年1-4月,陕西省审查上报的建设用地总面积4.83万亩,其中新增面积2.3万亩。截至目前,陕西省申报的建设用地面积,已达到按照2018年度计划可预支20%的上限,不能再继续预支,所以,为确保全省用地审批合规合法,从4月23日起,暂停受理各地建设用地报件,待国家下达计划后再受理。

对于过去持续性上涨,开发商认为合理,“确实应该涨一波”。对于2019年西安房价预期,开发商依然乐观,甚至西安阶段性暂停土地供应也成为判断短期内房价上涨原因之一。

“稳稳地涨”,不仅代表西安楼市的过去3年,也代表着多数人对西安未来房价的判断趋势。

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