贸易战对港楼市有多大影响

SMM网讯:中美之间的磨擦愈演愈烈,很多人都问我有何看法。我的基本看法是不会没有影响,但短期里不会很大,之后就得看形势如何发展。

美国看来已下了大决心,要制约中国的发展速度,以免中国有机会威胁美国的“一哥”地位。以美国的实力,若是有心要制约中国,是不会没有成效的。

然而,直到目前为止,美国对香港的态度还是有别于对大陆。因此,我预期贸易战对香港造成的冲击应不如内地。不过,如果大陆的经济真的受到贸易战的影响,香港无可避免会被拖累。原因是香港的服务业,无论是高档的专业服务与金融服务,还是低档的零售与旅游服务,都是以内地作为销售对象的。内地的经济若是放缓的话,对香港服务业的需求亦会逐步减少,最终对香港的经济与民生都产生影响。

这样的理性预期很快会在很多人的脑海中出现,所以不用经济实际受到影响,地产市场的表现亦会因人们的心态转变而改变。自七月上旬开始,无论是问盘量、睇盘量与还价量都全面下跌,而二手市场上的成交量更少了接近一半,冲击实在不少。

买家入市意欲下降是不难理解的,他们担心中美关系进一步恶化,觉得这个时候入市的风险很大,所以宁愿谨慎一些。不过,楼价似乎依然不肯往下调,原因是业主的价钱依然企得很硬。他们担心,在这么多的辣招下,交易成本实在太大了。若果楼价下调不超过三成的话,他将来想重返市场很难会有着数,所以业主亦十分谨慎,非常惜售,导致二手市场的价格依然企得很硬。

从另一个角度来看,之前香港楼价上升的动力并非完全来自经济增长。经济增长每年只不过3至4%,但楼价的升幅常超过10%一年。这显示,过去香港楼价的上升与经济增长的幅度关系不大,而是更视乎固有的累积财富会如何配置。如果楼价过去的上升与经济增长关系不大,楼价将来亦不会因经济放缓而下滑。

香港人手上的现金依然很多,他们在作资产配置时仍对投资房地产有强烈的偏好,因为他们在房地产市场上所取得的回报远比在股市多。因此,我预期未来仍不断会有资金流入地产市场。

香港市场上的资金,很多都来自内地。内地经济若出现放缓,这些来自内地的资金会有两种不同的取向。属于企业的资金,可能有需要调回内地作周转;这要视乎生意是否有得做。如果是生意难做,那就不一定会增加生意上的投资,反而会把资金投放在其他更可靠的投资上。香港的地产可能是其中一个选项。

至于那些属于个人的内地资金,一旦已成功转移到香港,就很少会回流返大陆。中国人对投资房地产有偏好,对持有钞 票却有恐惧。所以我认为这类资金继续流向房地产市场的机会很高,令香港楼价不易大幅下跌。

综合而言,中美磨擦对现时过度炽热的房地产市场有冷却作用,交投会回落,价格会调整,但幅度不会太多。当冲击被消化之后,楼价重拾上升轨的机会依然很大。

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