下一个抄底机会在哪里?牛市尾声的城市选择建议

SMM网讯:很多粉丝经常在后台问,xx城市还能不能买?从问题本身来看,发现大部分粉丝还是比较喜欢追涨的,这是异地买房的大忌讳。提问最多的就是对西安(楼盘)、海南(楼盘)这些城市的后市看法,而这些城市都属于主升浪已经过去的牛市尾声,现在买入并不是说几个月内不会再涨,但拉长到二、三年来看,涨幅表现不会好到哪里去。接下来结合几个城市,聊下看法。

大背景

首先要弄明白的是,现在是一轮大牛市的尾声。

这一轮牛市,从2014年的深圳(楼盘)领涨开始,到今天全国绝大部分城市的翻倍,已经走完了大半。这么凶狠上涨的原因,是由于2010年至2014年这五年期间,全国楼市基本没有像样的大涨过,积蓄了多年的需求。

另外国家2014年大力刺激,货币上放水和降息,调控上放开认房认贷,舆论上鼓励去库存,多管齐下,彻底改变了预期,促成了近十年以来的最大牛市。

牛市的牛,不光是涨幅,更是体现在上涨城市的全面性上。一、二线城市自不用说,连三、四线小城市都轻松翻倍。这样的全面牛市,历史上只有2009年4万亿刺激有过,后面是5年不涨。

大家一定要明白,像2014年那样的刺激政策并不是很常见的。这一轮全面上涨的经验,不能简单复制到未来。下一个五年,一二线核心城市因为有经济、人口的支撑,房价夯实之后继续向上,更多的三、四线小城市人口被吸干之后,价格会被慢慢打回原形,被套很多年。

原则上,只选择一、二线城市。

机会和尴尬

理解了这个大背景之后,看当下机会是不少的,但是都有瑕疵,挺尴尬。

第一种机会是走完一轮牛市的一线,北上深。

一线城市上涨的支撑是高端人口流入、高薪产业积聚和控制供地面积。现在一线主推共有产权住房、公租房的策略,会进一步加剧一线城市供地紧张。所以一线城市的基本面是最好的,但是一线城市有很严格的限购措施,没有办法通过第三方渠道打通或者硬过获得购房资格,只能是少数人的狂欢。

另一方面,一线城市现在是彻底的静淡市,价格筑底中,不少近郊还在探底中,现在买入,不会立即产生利润,不适合短线炒作,长线拿会有一定的资金成本。我们只知道北上深未来一定会率先领涨,但不知道什么时候会涨。

第二种机会是牛市尾声的强二线城市,比如南京(楼盘)、无锡(楼盘)、杭州(楼盘)、武汉(楼盘)、长沙(楼盘)、西安、成都、郑州(楼盘)。还有走完牛市正在筑底的合肥(楼盘),以及如火如荼还在上涨的重庆(楼盘)。因为国家鼓励产业和人口迁入的关系,强二线城市近些年的基本面一直在走好。前面这些城市里,未来应该能走出一、二个新一线城市,即便不能成为一线,人口和经济大省的单核省会城市,未来前景也是持续看好的。强二线城市的优势是低单价,低基数,万一买中新一线,单价会有暴击。但是强二线城市的最大尴尬,是房价已经完成了主升浪,除非能运气很好抽中限价一手,现在买不限价的二手,后续牛市结束,价格回调后,你现在的买入价可能会买在高点被套住一、二年。

虽然基本面没有什么问题,未来一定能解套,但损失了很多机会成本,浮亏的心态挺让人不好受的。还有强二线城市不靠谱的供地计划,万一遇到天量供地,下一轮牛市的时机要再往后。这一、二年杭州供地就很大。

第三种机会是还没发动的弱二线城市,比如沈阳、昆明(楼盘)、贵阳、太原(楼盘)。这些城市是牛市里被遗忘的角落,到目前为止也没有像样的涨幅。城市基本面肯定是不如强二线的,人口还在流失中。但价格也是被低估的,在这些城市的近郊,能轻易能找到单价七、八千的漂亮公寓。根据板块轮动的规律,这些弱二线城市应该是这一轮大牛市的最后一波拉升。一旦基本面改善,这个涨幅可能更加惊人。

交易建议

大资金建议一定要先买入一线。

二线城市单套价格300万以上就没有流动性,即便是并发买入两套,也只能消耗不多的资金。

一线目前还在筑底中,只要耐心淘笋和二手房议价,是能找到便宜机会的。限购资格上,北上土著用户口买,用家庭裂变买。非北上的,先迁深户,然后买入。

深圳是这一轮牛市率先触底的,下一波牛市也会率先上涨,盯紧它即可。一线城市买入,就是价值投资机会,走的是长线,资金安排上要撑满5年为准。事实上,考虑到限购、限贷的困难,我建议一线原则不卖出。未来需要资金可以通过融资方式来解决。

强二线城市里南京、杭州、武汉、成都这样的城市都是基本面非常好,但是价格也已经上涨到位。这些城市里如果买不到限价一手,买二手意思是不大的。买入后未来几年吃套可能性极大,浪费大量时间,我建议停止买入。

最近去了郑州走了走,中部人口大省,未来的潜力不小,近郊能买到1万不到一手新盘,可以考虑买入。除了重庆不限购,但是外地三无不能做按揭贷款外,其他城市都是很严格的限购措施,需要迁入户口才能买到(郑州可以破)。这对户口不在北上的同学是大利好,可以先迁户口去某个二线,买完之后再迁户口去另一个二线,只要你有精力的话。弱二线城市是交易型机会了。沈阳、昆明、贵阳、太原这样的城市,放在平时,我肯定不会去考虑的。但是之前也说了,如此波涛汹涌的大牛市,板块轮动之下,未来这些弱二线城市有补涨的机会。基本面注定了他们不会成为下一个核心城市,但好在足够低的价格,抓住补涨的机会,也会收获不错的涨幅。最近有个朋友组织了沈阳的团购,几十万总价,一口气集合八十几套需求。这样的机会,是不太适合手上资金不多的新手的。但对于富余资金足够的老手,尝试下打暴击未必不可。

总结

对于手上资金比较富裕,且在一线有房票的同志,我建议别去外地追击,不如静下心来守株待兔,在一线慢慢淘笋。一线的战略建仓期,已经不远了,下一轮领涨一定是从一线开涨的。为了抢二线机会丢掉了一线,实在没有必要。

对于手上资金不多,但又着急买入的朋友来说。就目前而言,适合买入的和走长线的,最有把握的是长沙和重庆,另外郑州、无锡也还不错,因为价格足够低,人口足够多,虽然城市能级赶不上其他明星城市,但性价比高。

记住我们选择的不是声望最高的城市,而是容易产生利润的城市。如果风险容忍度足够高的话,可以去沈阳试一下,单价五千左右,总价四十万左右的盘,几乎不会跌,一旦涨起来,三、五成的涨幅是有的,唯一的风险就是不知道什么时候会涨。


 

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