如果现在硬把房价降一半 会怎么样

SMM网讯:大家互相吐槽,现在上海预售证价格给的太低了,这样的价格开发商几乎赚的都不多啊,而且据说是越往后面给的价格会越便宜,好像所有人都没好日子了

我说其实还好,任何一个政策开发商都有自己的出路,这群人比猴还精呢

一个诉苦诉苦诉苦,一个说还好还好还好,差点最后小龙虾不吃了扔下手套就要撕逼了

当然了,你知道我肯定不会和他撕逼的。作为一个爱码字的自媒体人,一看就是口 活不太好,所以我选择最快速的吃完这顿小龙虾让他买单,然后回来写文章继续批判他

所以今天和大家开个脑洞:

如果上海的房价硬生生的降低,不降低就不让你买,均价直接拦腰斩断一半,会出现什么情况

当然,这是个脑洞题,大家就先当脑洞题这样看看就好。

01

首先说明一点,上海的一手房确实价格在下滑

特别是个案楼盘,拿出来的价格基本上和前面一波要持平,甚至要有所下滑,所以本质上来说,政策是有能力而且也是有可能让真实房价下滑的

另外也要强调一点,为了让这样的脑洞更加有探讨的意义,房价不是一次性迅速的下跌50%,不然这肯定会出大事情,银行坏账啊舆论恐慌啊之类的,这样的极端场景会非常密集的出现

所以我们假定,房价每年都下滑10%,然后持续下跌了四五年,最后价格相比较现在跌了一半

大概这个意思

02

好,我们来畅想下

第一关于成交量,我们先来想下成交量会涨还是跌

很多人会觉得,好事啊,房价跌了更多人买得起房子了,所以成交量会上升

错了,房地产最奇怪的一点就是在供求关系这个逻辑中,并不是价格在调节成交量,而是预期

用一句简单的话来说,大家买房不是因为现在便宜,买的是以后会更贵。所以在房价如果每年都下跌的趋势下,大家一定是观望观望再观望,市场上90%的卖房者一定会等到趋势反弹之后才会选择是否进入这个市场

所以首先房价下跌不会驱动市场的成交量,反而会更加抑制。那一边价格低了,一边成交量也低了,那换句话来说一个城市的房地产市场可以说彻底冷冻住了

那这样的寒潮里最惨的应该是二手房了。几乎是定着一手房定价的二手房在这一轮趋势中毫无胜算可言

市场上仅有的需求全部被一手房给吸走了,一手房靠着样板房样板段以及事业线置业顾问,也算能够吸引到一些真实刚需

相比较而言,一手房市场的舆论导向相对可控。开发商会研发出更多的套路话术对外说现在这样的价格趋势为什么会这样,甚至一些区域市场开发商还会选择抱团锁定价格,这样的技巧在过去10年的楼市市场里经常会出现

二手房因为相对零散,而且每个人对卖房子的需求不同,经常还会出现急于要现金低价抛售的房子,所以基本上是冷上加冷

银行坏账第一个会出现在二手房市场里

当然,这种场景不会常见,因为每年房价只跌10%而已

03

那来看看一手房

一手房市场一定也不会好,特别是地产人自己也对行业失去了信心之后。

他们会采取一个非常消极的态度来面对这个市场:反正知道后面也不会好,那么手头的房子就快点卖卖掉,早卖早结束

所以这个时候开发商会真正意义上成为一个包工头,对产品研发产品创新甚至是后期的营销都失去了热情,你知道作为一个商人来说无利可图是多么恐怖的一件事,整个行业会陷入比较消极的状态

当然,也不会是完全的消极,在这样的市场里依然会有微创新,比如装修模块可能会提升到非常高的高度,卖毛坯房,但是你可以选购我们的装修服务包

当然,这个不是捆绑销售,而是提供居家解决方案让大家心甘情愿的采购装修包

这对房企来说,应该是获得利润最重要的模块了,所以企业大量的经历都会投入到这一块上面

但是整个一手房,还是比较冷淡的。

这个时候,开发商的组织架构可能会出现一定程度的分裂,一定会有企业去做存量资产开发,一定会有也去做租赁市场,一定会有企业去做物业物管

地产公司会碎片的特别严重,因为没办法,商品房市场不景气,但是地产人总要吃饭

而且对于房企的老板也会支持这样的分化,一来没办法,二来对于老板来说他需要把团队留住,等待市场变好可以重打江山

04

当然,对于政府来说,他也不会让大量的开发商死去。毕竟对于他们来说,房地产市场的不好一定不是一个好消息

所以伴随着房价的下跌,土地市场一定也同样保持10%的等比例速度下滑

所以在这样的趋势下,开发商倒闭是不太可能倒闭的,毕竟土地成本也在下滑,所以单纯利润来说还是有的,只是不多而已

所以一手房开发还会在持续,只是大家拿地欲望不会那么强烈了,大家每年算算自己能卖多少房子再决定要买多少地,毕竟买多了就等于亏

05

好了,回到一个关键问题,对于政策制定者,如果看到这样的趋势,会让政策持续推进么

我的答案是很难。

首先第一点对于地方政府来说他的土地收入一定是明显减少啊,土地楼板价降低且成交量也降低,土地收入一定是下滑的

这个很重要,但是这个还不是最重要的

最重要的是在这样的趋势下,开发商参与城市建设的动力在急速下滑

什么意思?其实一个城市的发展,我们看到的是开发商一直在卖房子,但是其实房企在大量的参与城市建设环节,比如说商业配套的建设,比如说保障房的代建,甚至比如说大量的教育配套甚至市政道路都是开发商参与建设的

如果开发商在商品房市场的欲望降低,那么参与市政建设的欲望也会降低,那么这将极大的增加地方政府的工作压力,一个城市的发展会极速的衰弱

所以说,哪怕房价在稳定下跌,哪怕控制住了银行的坏账,哪怕市场上的舆论声音都相对还好,对于政策颁布者,本质上也没有动力强行的推动这个政策长时间的存在

06

但是你可能会说,但是如今预售证的价格确实在限价啊。为什么没你说的感觉那么严重

是的,问题没有那么严重也就说明了一个问题:

如今这个定价对于房企来说依然还有盈利空间

我们复盘了下限价最严重的上海,最近陆陆续续拿出来的预售证

龙湖江桥的项目算是典型了吧,价格一路滑坡最后限定在5万的价格对外销售,但是首先要说的是,这个价格相比较2.8万的楼板价来说,哪怕算上精装修,还是有盈利空间的,只是赚的不多而已

然后有趣的是,最近隔壁土地也出让了,出让的很低调,也没很高溢价率,但是成交楼板价是多少呢,3万啊

换句话来说,如果这个项目一年后要对外销售,房价应该会比如今的龙湖要贵2000块

简单来说,土地价格其实依然在涨,房价也会理所当然的涨,只是涨的不多而已,每年5%左右吧

换句话来说,如果如今限价依然保持让开发商微利的状态,那么未来的商品房的价格依然是上涨的

所以本质上一切还都在涨,只是在限价的大帽子下,显得不那么明显了

如果这说的还不够明显,那么可以用一句通俗易懂的话来解释就是:

限价一方面是限制房价的涨幅,另一方面也限制了价格的下跌

07

最后用茨威格的一句话作为收尾,很应景:

所有命运馈赠的礼物,都在暗中标好了价格。


 

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