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不得不看:两会上传递的政策和信号!

3月3日-5日,2018年第十三届两会第一次会议在北京召开,会议透露了哪些重大政策和信号,对市场有哪些影响?

不得不看:两会上传递的政策和信号!

【SMM专题】征收房地产税、房住不炒 两会房地产热点解读

来源:SMM

编者按:“房住不炒”、“房地产税”、“楼市调控”……自两会开始前,这些房地产热词就成为了大众关心的热点话题。SMM搜集整理了相关领域专家对两会房地产内容的解读。

房地产税

之前各界对于“要不要征收房地产税”尚有争议,3月4日人大新闻发布会中的回应则明确显示出,征收房地产税已经是确凿无疑的方向。现在舆论最关心的问题已经转变为什么时候收,以什么方式收。

华泰证券:我们不认为房产税的出台简单地就是为了调控房价,背后有更深层次的长远考虑,既是地方财政长效机制的重要内容,也是房地产市场长效机制的重要内容。房产税的出台到落地最可比的是环保税的进程,同属于地方税种。我们认为真正落地开征还需要一定时间的准备工作。

中原地产首席分析师张大伟:房地产税2018年是肯定不会落地了,但距离房地产税法落地的日子越来越快了!从之前已经有的试点看,房产税都是从新增量开始试点,这样政策落地的难度小,上海(楼盘)、重庆(楼盘)都是先从增量开始,但这并不意味着房产税在这些城市就不会扩大。重庆已经逐渐开始扩大到存量。增量开始,也并非指只核查增量,而是对新购房人群核查存量面积,超额的征收房地产税。房地产税未来是用来取代地方土地出让金减少后的地方税源。初期肯定从新购的超面积收起但是长远来看,肯定会涉及存量多套房。

房住不炒

2016年底中央经济工作会议首次提出的“房住不炒”概念。2017年10月18日,十九大报告中提出,坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位。今年两会,房住不炒也成为讨论的热点。

五洲国际集团董事长舒策城:就地产行业而言,要保持高质量发展,首先一点是坚持习总书记提出的“房住不炒”,通过一个长周期的调控,让房地产回归到居住的本质,建立房地产市场平稳健康发展的长效机制,而不是经济增长的主要动力,更不是金融投机的商品,这样也有利于避免出现中国经济空心化和金融风险聚集的连锁反应;其次就是通过城市化进程的持续深化,支撑房地产长期发展和繁荣发展。

楼市调控

中原地产首席分析师张大伟:分类调控是2017年调控的主基调,最大的特点是一城一策,甚至一城多策。从调控城市看,15个热点城市是调控热点,上半年,从一二线城市开始,逐渐向周围城市扩围,长三角、珠三角、京津冀三大城市群内部三四线城市联动中心城市出台收紧政策;下半年,三四线城市调控进一步扩围,集中在山东半岛城市群、海西城市群、安徽中部及中西部地区重点城市周边的三四线城市。热点城市全面严控,进入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”时代。继限购、限贷后,部分城市开启的“限售”模式成为2017楼市调控的一大特点,抑制短期投机需求稳定市场预期。至12月末,全国已经有超过50个城市实行限售措施。从限售年限来看,限售分化为2年、3年、5年,甚至有特定地块10年限售,大部分城市限售期为2-3年。

中经联盟秘书长陈云峰:去杠杆、防风险仍是政策主题,从目前来看,房地产还会延续2017年的形势,调控的总体趋势不会放松,信贷也会延续今年“钱紧”的形势,但信贷政策受国内、国际等多方面因素的影响,未来不排除信贷政策宽松的可能性。

中房数据研究院院长陈晟:政府工作报告提出要“落实地方主体责任,继续实行差别化调控”,这意味着分城施策的思路稳定且连续。即不同地方主体要因地制宜,使用不同的落实性政策,房地产调控会更精准化。

棚改加速

易居研究院智库中心研究总监严跃进:棚改的工作力度不减,棚改安置和群众住房问题的解决继续挂钩,很大程度上也说明民生保障依然会加大力度。无房的、住房困难等群体,接下来依然会享受更好的住房保障内容,充分体现了当前房地产市场住房保障的思路。

明源地产研究院:棚改、公租房,不管如何实现,对于房企都有机会。实物型棚改,直接分房子,那么房企就可以和政府合作,获得代建的机会。货币型棚改,直接发钱,那么棚改对象就要买房,刚需房就有了市场。

住房租赁

广发证券:地产调整将从短期化转型为长效机制,建议重点关注租售同权、房产税改革、REITs等相关政策动向。住建部在17年年底全国住房城乡建设工作会议上宣布18年将大力发展住房租赁市场特别是长期租赁,支持专业化、机构化住房租赁企业发展,加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台,加快推进住房租赁立法等。目前,广州、南京等12个城市正在进行首批住房租赁试点,北京、上海等13个城市试点集体建设用地建租赁住房,预计18年住房租赁市场将取得较快发展。

中经联盟秘书长陈云峰:实际上,长租公寓是目前租购并举的主要实现形式之一,长租公寓包括两种形式,一种是开发商持有的用于租赁的住房,这种模式下开发商只能用于租赁不能销售,目前开发商尚未找到盈利模式。一种是像链家、我爱我家这种房地产中介公司租赁散户的住宅,然后进行统一装修和管理,再进行出租的形式,实际上这也是政府一直鼓励的机构住房的形式。这是一个相对“靠谱”的定位,因为它有着较为成熟的盈利模式。

著名经济学家宋清辉:租购并举是未来房地产市场发展的重点。十九大之后,加快建立租购并举、多渠道保障的住房制度,让全体人民住有所居,是顶层设计的出发点。从这个方面来讲,预计2018年楼市将会继续加大住房供给保障力度,并加快推出租售并举等调控举措,以抑制楼市投机现象,让房子回归居住属性。在此背景下,预计未来租房市场发展的方向是继续增加市场规模,满足人民群众的住房需求。

长效机制

著名经济学家宋清辉:房地产市场的长效机制指的是综合运用金融、土地、财税、投资、立法等一系列手段,建立的符合中国国情、适应市场规律的基础性制度。以确保市场稳健和住有所居,市场相关各方相互关系与作用的机理。长效机制的建设是一个长期过程,作好顶层设计,明确阶段性目标,完善组织和架构,分解总体任务,落实相关主体责任,是建立长效机制的基本要求。

中房数据研究院院长陈晟:政府工作报告中有关房地产长效机制的表述,透露出房地产长效机制已在路上。

新城控股集团副总裁欧阳捷:房地产市场的长效机制包含着立法、行政等多样化的内容,机制的建立并不是一蹴而就的,将会是一个长期的过程,也将是一个不断的调整完善的过程。建立房地产市场的长效机制还涉及到基础制度的改革,任务比较艰巨。现在长效机制的出台还缺乏长期的政策调控,仅有短期的政策调控远远不够,否则房地产市场的长效机制便很难持续发挥出效果来。

中交房地产集团副总经理周济:中国房地产行业的长效机制的建立,必须着力解决“科学管理、科学投资开发、科学消费”这三个核心问题,其分别涵盖了政府对市场的科学监管、行业对房地产市场发展规律的遵循和企业的自律与用户思维、购房人对房屋的适度理性投资消费三个方面,这三位一体应进行有机结合与联动,才会形成真正的长效机制,中国房地产高质量发展的土壤和基础才会具备。

房地产专家、北京师范大学房地产研究中心主任董藩:我国未来房地产市场长效机制的建设或将从以下几方面入手:第一,加强对土地市场的计划管理,提升国有企业对土地开发与房地产开发的参与程度;第二,继续实施限购、限贷、限售政策,可以适时放松,但不会取消;第三,在压缩市场化供应的同时,重启体制内住房供应渠道,允许机关、事业单位、国有企业自主建房、内部分配、低价购买、限制产权、封闭运行;第四,通过共有产权方式,解决部分中低收入家庭的居住问题;第五,通过放松集体建设用地入市方式,扩大建设用地和租赁房供应;第六,通过开放REITs市场、减免税收等方式,支持国有企业进入持有和租赁市场。

(本文由SMM据网络资料汇集整理)

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